Thông tư này hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm thủ tục thể chấp, công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp) của tổ chức, cá nhân để vay vốn tại tổ chức tín dụng mua nhà ở trong dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị của DN kinh doanh bất động sản.
Thông tư không điều chỉnh đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các tổ chức tín dụng; việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại các tổ chức tín dụng.
Để được thế chấp tại ngân hàng, nhà ở hình thành trong tương lai phải có đủ 3 điều kiện. Thứ nhất là đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với DN kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận;
Thứ hai, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Thứ ba, thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.
Thông tư cũng quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quá trình thế chấp. Cụ thể, bên nhận thế chấp được thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở thế chấp; được quyền định giá lại tài sản thế chấp định kỳ hoặc tại bất kỳ thời điểm nào theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp để yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp hoặc biện pháp bảo đảm khác nếu xét thấy cần thiết; Thực hiện xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ theo thoả thuận…
DN kinh doanh bất động sản có quyền yêu cầu bên thế chấp thực hiện thanh toán theo đúng nội dung thỏa thuận ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở; Cung cấp đầy đủ, trung thực các tài liệu để bên mua thực hiện việc thế chấp tại ngân hàng; Giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ, tài liệu liên quan đến nhà ở thế chấp phát sinh sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp theo ủy quyền của bên thế chấp.
Trường hợp DN đã thế chấp dự án để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, DN phải thực hiện đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký để rút bớt tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai bán cho bên thế chấp theo quy định của pháp luật;
Sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai theo đề nghị của bên nhận thế chấp hoặc Sở Xây dựng nơi có dự án và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16/6/2014 và thay thế Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở./.
Dương An
