Một dự án đang được triển khai trên địa bàn huyện Đức Hoà, tỉnh Long An

Thị trường bất động sản đang trong trạng thái “nén”

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, nguồn cung bất động sản mới trong quý I/2025 tăng hơn 200% so với cùng kỳ quý I/2024, nhưng lại sụt giảm 60% so với quý IV/2024.

Trong khi đó, mức độ quan tâm tìm kiếm về bất động sản quý I/2025 tăng 81% (100 điểm so với 55 điểm vào ngày 1/1/2025) nhưng tỷ lệ hấp thụ chung lại giảm 13 điểm phần trăm.

Các dữ liệu này cho thấy thị trường bất động sản đang trong trạng thái “nén”, chờ đợi động lực để “giải nén”.

Nếu như năm 2024 các dự án phía Bắc chiếm ưu thế thì từ quý I/2025 thị trường ghi nhận sự gia tăng đáng kể số lượng dự án tại khu vực phía Nam, bổ sung đáng kể và cân bằng dần nguồn cung tại các khu vực.

Khác với sự im ắng của cùng kỳ năm trước, quý I/2025 được kích hoạt bởi hàng loạt động thái chuẩn bị “bung hàng” từ các chủ đầu tư. Hàng loạt sự kiện đã được tổ chức, từ gặp gỡ đại lý, đến hoạt động kick-off và đẩy mạnh truyền thông của các dự án mới. Hầu hết các hoạt động này đều là bước chuẩn bị mở bán trong năm 2025.

Dự báo nếu không có những tác động bất thường, từ quý II/2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung khi các chủ đầu tư sẵn sàng tung sản phẩm ra thị trường, đón đầu chu kỳ mới.

Nhìn lại quỹ đạo phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội, các dự án quy mô lớn dọc theo các tuyến đường vành đai đều ghi nhận sự tăng trưởng tốt về giá theo thời gian. Điều này minh chứng cho sức hút mạnh mẽ của các dự án bất động sản "bám sát hạ tầng" và sự tại khu vực này.

Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, từ năm 2025 cũng chứng kiến sự gia tăng đáng kể các dự án phát triển dọc theo Vành đai 4, nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, thể hiện rõ nét xu hướng đô thị đa trung tâm đang hình thành. Đây cũng là xu hướng chung trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services nhận định, nguồn cung sơ cấp mới trong quý II/2025 dự kiến sẽ tăng mạnh đến 90% so với quý I/2025, ước tăng thêm 14.000 sản phẩm mới, kéo theo tổng nguồn cung sơ cấp tích lũy đạt gần 52.000 sản phẩm.

Các dự án nổi bật tại miền Bắc: Xanh Island, Vinhomes Wonder City, Masteri Trinity Square, Kepler Land Mỗ Lao cùng với một số dự án khác dự kiến chiếm khoảng 29% giỏ hàng quý II/2025.

Agora City nằm gần trung tâm hành chính tỉnh Long An và đã được chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính vào năm 2024. Ảnh tư liệu

3 kịch bản cho thị trường bất động sản quý II/2025

Phía Dat Xanh Services – FER cho rằng, thị trường bất động sản quý II/2025 sẽ có 6 xu hướng chủ đạo đi theo 3 kịch bản tăng trưởng.

Thứ nhất, ở bối cảnh vĩ mô, chính sách thuế quan từ Mỹ dự báo sẽ gây ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều nền kinh tế, tác động đến các quyết định đầu tư trong và ngoài nước, làm ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế và sự phục hồi của ngành bất động sản. Ngoài ra, các thay đổi về thể chế cũng sẽ ảnh hưởng đến các hoạt động của thị trường bất động sản.

Thứ hai, hoạt động hợp tác, M&A, việc tái cấu trúc danh mục đầu tư vẫn liên tục diễn ra, mở ra nhiều cơ hội hợp tác hơn. Tuy nhiên, dòng vốn FDI có thể sẽ bị gián đoạn trong ngắn hạn do các chính sách từ phía Mỹ.

Thứ ba, bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc bất động sản bị ảnh hưởng sâu sắc bởi chính sách thuế của tổng thống Donald Trump, dự báo sẽ gây ảnh hưởng mạnh đến chuỗi cung ứng toàn cầu mà Việt Nam đang được xem là điểm đến lý tưởng của dòng vốn. Đặc biệt là trong các ngành sản xuất, từ đó sẽ tác động đến nhu cầu thuê mặt bằng sản xuất và ngành logistic, từ đó tác động đến kế hoạch triển khai các dự án khu công nghiệp mới của các chủ đầu tư.

Thứ tư, bất động sản thương mại, dự báo sẽ ít bị ảnh hưởng hơn, nhưng việc một số doanh nghiệp thu hẹp hoạt động hoặc có thể rút khỏi thị trường có thể sẽ làm cầu giảm trong ngắn hạn. Riêng mặt bằng bán lẻ kỳ vọng sẽ chưa bị ảnh hưởng quá nhiều trong ngắn hạn do sức tiêu dùng nội địa vẫn đang tăng trưởng tích cực.

Thứ năm, bất động sản nhà ở được kỳ vọng sẽ chuyển biến tích cực hơn trong quý 2. Thị trường bất động sản nhà ở dự báo sẽ chứng kiến cuộc đua quyết liệt giữa các ông lớn ở khắp các thị trường và trong nhiều phân khúc khác nhau. Tuy nhiên, các yếu tố vĩ mô thách thức có thể tác động đến dòng đầu tư cũng như nhu cầu thuê nhà trong ngắn và trung hạn.

Cuối cùng, công nghệ trong bất động sản, xu thế sử dụng công nghệ, đặc biệt là ứng dụng các nền tảng AI ngày càng cho thấy tính ưu việt trong việc nâng cao hiệu suất hoạt động của doanh nghiệp, cá nhân hoạt động trong ngành bất động sản, đặc biệt là khả năng phân tích dữ liệu giúp đưa ra các quyết định nhanh chóng và chính xác hơn.

Đồng thời, các chuyên gia từ Dat Xanh Services – FERI đưa ra dự báo, 3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường bất động sản quý II/2025 bao gồm:

Kịch bản lý tưởng đó là, nguồn cung mới tăng 25% - 30%, lãi suất thả nổi ở mức 8% - 10%, giá bán tăng 5 - 7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 40%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 20% - 25%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 3% - 5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25 - 30%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 15% - 20%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán giữ nguyên không tăng, và tỷ lệ hấp thụ đạt 20 - 25%. Đây là kịch bản cẩn trọng, nhưng cũng khá hợp lý trong giai đoạn thị trường ẩn chứa nhiều biến số.