PV: Thưa luật sư, hiện nay các giao dịch chuyển nhượng bất động sản khai giá thấp so với thực tế để “né” thuế đã gây thất thu ngân sách nhà nước. Mặc dù cơ quan thuế đã rất quyết liệt trong công tác chống thất thu, tuy nhiên để giải quyết căn bản vấn đề này vẫn còn là thách thức. Ông đánh giá như thế nào về thực trạng này?

LS. Nguyễn Thanh Huy

LS. Nguyễn Thanh Huy: Tôi cho rằng, thực trạng này đã diễn ra từ lâu và đang khá phổ biến ở nhiều địa phương trên cả nước. Tình trạng này xảy ra có nhiều nguyên nhân, trước hết về thể chế, theo quy định của Luật thuế Thu nhập cá nhân, người bán bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng có công chứng. Nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định. Phía người mua đóng lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành. Do vậy, để tránh nộp thuế cao, không ít người mua, bán bất động sản thỏa thuận lấy mức giá do Nhà nước ban hành để ghi trong hợp đồng công chứng chứ không ghi giá chuyển nhượng thực tế.

Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành chưa sát giá thị trường và không theo kịp sự biến động của giá cả thị trường bất động sản. Giao dịch chuyển nhượng bất động sản là giao dịch dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay. Vì thế, cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng làm cơ sở để ấn định thuế. Đây là kẽ hở khiến một số người cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế, phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính.

Nguồn: Luật thuế Thu nhập cá nhân Đồ họa: Hồng Vân

Theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 7 Luật Công chứng hiện hành về hành vi bị cấm đối với công chứng viên: “Thực hiện công chứng trong trường hợp mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác”.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, công chứng viên có nghi ngờ, thậm chí là biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán (có hành vi gian dối) nhưng vẫn công chứng hợp đồng mua bán.

PV: Để chống thất thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, vừa qua Bộ Tài chính đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố đề nghị tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động này. Xin ông cho biết vai trò của chính quyền địa phương trong quản lý thuế đối với hoạt động bất động sản như thế nào?

LS. Nguyễn Thanh Huy: Theo các quy định của Luật Đất đai năm 2013, cũng như theo Công văn số 14257/BTC-VP ngày 15/12/2021 của Bộ Tài chính cho thấy vai trò của chính quyền địa phương trong công tác chống thất thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là rất lớn. Cụ thể, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định, UBND tỉnh là cấp có thẩm quyền xây dựng và ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể (gọi tắt là giá đất). Giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành theo định kỳ 5 năm một lần, sau khi đã trình HĐND cùng cấp (đối với bảng giá đất) và hội đồng thẩm định giá đất xem xét (đối với giá đất cụ thể).

Như vậy, việc ban hành bảng giá đất có ý nghĩa quan trọng trong việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Điều đó có nghĩa rằng, khi giá đất tại bảng và giá thị trường được thu hẹp, thì tình trạng thất thu thuế trong lĩnh vực này sẽ căn bản được hạn chế.

Hiện nay, công chứng viên và các tổ chức hành nghề công chứng khi thực hiện công chứng các giao dịch liên quan đến bất động sản chưa quan tâm đến hướng dẫn khách hàng kê khai theo đúng giá thực tế mua bán, cũng như hậu quả pháp lý của việc kê khai không trung thực của khách hàng. Do vậy, chính quyền địa phương cần phát huy vai trò quản lý nhà nước, tăng cường kiểm tra, giám sát để yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước liên quan hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.

Chính quyền địa phương phải có trách nhiệm phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế. Mục đích là để quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, doanh nghiệp. Thực tế cho thấy rằng, nơi nào có sự phối hợp, trao đổi cung cấp thông tin giữa chính quyền địa phương và cơ quan thuế được làm tốt, thường xuyên, kịp thời thì hiệu quả công tác thu thuế đối với hoạt động này sẽ đạt kết quả cao.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, cần phải có chế tài xử phạt thật nặng đối với hành vi khai thuế gian dối, tình trạng 2 hợp đồng (giá giao dịch thực tế và giá giao dịch để khai thuế) nhằm “né” thuế. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

LS. Nguyễn Thanh Huy: Thực tế hành vi “né” thuế diễn ra khá phổ biến, điều đó cho thấy chế tài hiện hành chưa đủ sức răn đe. Nên theo tôi, việc cần có chế tài xử phạt thật nặng là cần thiết, mới đủ sức răn đe trong việc ngăn ngừa hành vi “né” thuế.

PV: Xin cảm ơn ông!