Đệ Tam thua kiện khách hàng vì bán bất động sản hình thành trong tương lai ở dự án DTA Garden House sai quy định

Bán bất động sản hình thành trong tương lai sai

Theo hồ sơ vụ án, ngày 4/10/2018, tại Công ty cổ phần bất động sản Mland Việt Nam (nay là Mland miền Bắc), chị Nguyễn Thị Phương đã ký đặt chỗ thiện chí chọn mua nhà phố tại dự án DTA Garden House (KCN Vsip - Đường 6, VSIP, TP. Từ Sơn, Bắc Ninh) với số tiền 50 triệu đồng.

Đến ngày 21/10/2018, dưới sự tư vấn của Giám đốc Công ty Mland Việt Nam là ông Cao Minh Cường, chị Phương tin rằng Công ty Đệ Tam đã đủ điều kiện mở bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật, nên tiếp tục thanh toán thêm 50 triệu đồng.

Như vậy, qua 2 lần, chị Phương đã đặt cọc tổng số tiền 100 triệu đồng trong tổng số gần 335 triệu đồng tiền đặt cọc lần 1 cho Công ty Đệ Tam theo thoả thuận đặt cọc số LKBM20-06/2018/TTDC-DTA.

Để tiếp tục thanh toán, chị Phương đề nghị Công ty Đệ Tam cung cấp các thông tin, tài liệu về dự án như: giấy chứng nhận đầu tư, hoặc quyết định phê duyệt dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công…

Thế nhưng, sau khi đề nghị bằng văn bản và liên hệ nhiều lần với đại diện văn phòng Công ty Đệ Tam để trao đổi các thông tin nói trên, chị Phương vẫn không nhận được bất kỳ một câu trả lời về tiến độ xây dựng để xác định đã đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Nhằm làm rõ, chị Phương gửi đơn đề nghị tới Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh thì nhận được câu trả lời, đến ngày 18/7/2019, Sở Xây dựng Bắc Ninh chưa nhận được văn bản thông báo của Công ty Đệ Tam đề nghị xác nhận đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai các lô đất từ LK-B14 đến LK-B21.

Không những thế, khi xác minh thực tế thì chị Phương bất ngờ vì tại vị trí xác định xây dựng dự án chưa có bất kì một công trình, cơ sở vật chất nào được thi công, mà hiện trạng chỉ là một bãi đất trống.

Cho rằng Công ty Đệ Tam đã vi phạm quy định về huy động vốn, nên chị Phương đã gửi đơn khởi kiện đề nghị Tòa án Bắc Ninh giải quyết tuyên thỏa thuận đặt cọc số LKB M20- 06/2018/TTĐC- DTA vô hiệu, buộc Công ty Đệ Tam trả lại số tiền là 100 triệu đồng và bồi thường tiền lãi phát sinh từ tháng 10/2018 đến thời điểm xét xử theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định.

Một dự án do Đệ Tam làm chủ đầu tư trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Ảnh: Kỳ Phương

Đệ Tam kháng cáo bất thành

Sau khi xét xử, TAND TP. Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh đã tuyên bố thỏa thuận đặt cọc ngày 21/10/2018 giữa Công ty Đệ Tam và chị Phương vô hiệu, buộc Công ty Đệ Tam phải trả lại số tiền nhận cọc của khách là 100 triệu đồng.

Tuy nhiên, ngày 3/8/2023, Công ty Đệ Tam kháng cáo đê nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm của TAND TP. Từ Sơn để chuyển hồ sơ vụ án cho TAND quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh.

Theo TAND tỉnh Bắc Ninh, qua xét nội dung kháng cáo của Công ty Đệ Tam, Hội đồng xét xử thấy:

Thứ nhất, Công ty Đệ Tam kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thấm hủy bản án sơ thẩm của TAND TP. Từ Sơn, chuyển hồ sơ vụ án cho TAND quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh để giải quyết thì thấy ngày 21/10/2018, giữa Công ty Đệ Tam và chị Phương có ký thỏa thuận đặt cọc để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án DTA Garden House.

Công ty Đệ Tam mới được thành lập là sau thời điểm thỏa thuận đặt cọc được ký kết. Vậy mà, ngày 5/9/2022, TAND TP. Từ Sơn mới nhận đơn khởi kiện của chị Phương.

Tại thời điểm chị Phương nộp đơn khởi kiện thì chi nhánh của Công ty Đệ Tam đã được thành lập và có trụ sở tại TP. Từ Sơn.

Như vậy, TAND TP. Từ Sơn giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền, nên kháng cáo của Công ty Đệ Tam đề nghị hủy bản án sơ thẩm để chuyển hồ sơ vụ án cho TAND quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh giải quyết là không có căn cứ để chấp nhận.

Thứ hai, Công ty Đệ Tam kháng cáo đề nghị TAND tỉnh Bắc Ninh bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và để các bên thỏa thuận với nhau, nếu không thỏa thuận được đề nghị nguyên đơn khởi kiện trong vụ án khác về kiện đòi tài sản theo quy định của pháp luật.

Tại thời điểm ký kết thỏa thuận đặt cọc thì Công ty Đệ Tam chưa phải là chủ đầu tư của dự án khu đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh tại các lô đất ký hiệu LK- B14- LKB21.

Bởi, theo các tài liệu mà Tòa án sơ thẩm thu thập cũng như đương sự giao nộp thì tại công văn số 2632/UBND- TNMT ngày 19/7/2018 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc đồng ý chủ trương cho phép Công ty VSIP Bắc Ninh được chuyển nhượng một phần dự án cho các chủ đầu tư thứ cấp, trong đó Công ty Đệ Tam là 20.580m2.

Như vậy, đây không phải là văn bản pháp lý để xác định Công ty Đệ Tam có quyền sử dụng đất và là chủ dự án. Ngày 16/1/2019, theo Quyết định số 22/QĐ- UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh thì Công ty Đệ Tam mới là chủ dự án khu đô thị và dịch vụ VSIP tại các lô đất ký hiệu LK- BI4- LKB21.

Đến 10/6/2020, Công ty Đệ Tam mới chính thức được Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh ban hành công văn số 1173/SXD- QLN chấp thuận dự án nhận chuyển nhượng từ Công ty VSIP Bắc Ninh thuộc dự án khu đô thị và dịch vụ VSIP, đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Từ những căn cứ trên có thể thấy đến ngày 16/1/2019 thì Công ty Đệ Tam mới là chủ khu đô thị và dịch vụ VSIP tại các lô đất ký hiệu LK- BI 4- LKB21 và đến ngày 10/6/2020, Công ty Đệ Tam mới đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, ngày 21/10/2018, Công ty Đệ Tam đã ký thỏa thuận đặt cọc với chị Phương.

Như vậy, tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc này, Công ty Đệ Tam không có quyền kinh doanh dự án và dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nên việc ký thỏa thuận đặt cọc là vi phạm điều cấm của pháp luật, nên thỏa thuận đặt cọc bị vô hiệu từ thời điểm hai bên ký kết. Việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu là từ phía cả Công ty Đệ Tam.

TAND tỉnh Bắc Ninh xác định, tại thời điểm ký kết thỏa thuận đặt cọc Công ty Đệ Tam chưa được quyền sử dụng đất và cũng không được huy động vốn theo pháp luật về kinh doanh bất động sản, còn chị Phương thì trước khi ký hợp đồng không tìm hiểu kỹ về dự án, cũng như chủ đầu tư của dự án mà vẫn ký. Do hợp đồng vô hiệu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, bị đơn kháng cáo đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ.