Cung cầu sụt giảm, giao dịch trầm lắng

Ngày 17/4, Tập đoàn Dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) công bố “Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận quý I/2023”, với nhiều diễn biến trầm lắng. Trong đó, việc chậm cấp phép dự án mới và thanh tra đồng loạt các dự án đã làm cho nhiều dự án bị ngừng triển khai, ảnh hưởng đến nguồn cung và thanh khoản thị trường.

Biểu đồ diễn biến nguồn cung thị trường của bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận quý I/2023. Nguồn DKRA Group

Cụ thể, phân khúc đất nền ghi nhận chỉ 2 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 33 nền, giảm mạnh (so với cùng kỳ năm 2022). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 15% (khoảng 5 nền), giảm 98%. Các dự án mở bán mới tập trung chủ yếu ở Quảng Nam, chiếm khoảng 90,9% nguồn cung toàn thị trường. Riêng Thừa Thiên Huế tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Mặt bằng giá sơ cấp không có sự biến động so với lần mở bán trước đó, trong khi mặt bằng giá thứ cấp giảm 8% - 12% so với quý I/2022.

Thị trường căn hộ ghi nhận 2 dự án mở bán, với nguồn cung mới khoảng 126 căn, giảm 28% so với quý trước nhưng tăng 40% so với cùng kỳ năm 2022, tập trung tất cả tại thị trường Đà Nẵng. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 23%, tương đương 29 căn, giảm 33%. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng C dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường và phân bổ chủ yếu tại các quận Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn của TP. Đà Nẵng.

Trong khi đó, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự sụt giảm đáng kể trước tình hình thanh tra hàng loạt dự án BĐS, khi chỉ có 1 dự án duy nhất ở Quảng Nam, với khoảng 12 căn mở bán, giảm 82%. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 42% (khoảng 5 căn), giảm 86%. Đây là mức tiêu thụ thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

Còn các loại hình BĐS nghỉ dưỡng đều không ghi nhận nguồn cung mới ở tất cả các phân khúc. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động.

Kỳ vọng diễn biến phục hồi ở vài phân khúc

Theo dự báo từ DKRA Group, bước sang quý II/2023, thị trường có những tín hiệu hồi phục tích cực, tùy vào từng phân khúc cụ thể. Theo đó, đối với phân khúc đất nền, nguồn cung sẽ tăng nhẹ, dao động khoảng 90 - 120 nền, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam và Đà Nẵng trong khi khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục tình trạng khan hiếm. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định và khó có những đợt tăng giá trong ngắn hạn. Các dự án hoàn thiện pháp lý, có vị trí tốt, đáp ứng yêu cầu của thị trường… sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Biểu đồ diễn biến nguồn cung - tiêu thụ của phân khúc căn hộ Đà nẵng và vùng phụ cận. Nguồn DKRA Group

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể tăng nhẹ, dao động ở mức 200 - 300 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Những thông tin chính sách được tháo gỡ, động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước giúp sức cầu chung hồi phục, nhưng sẽ khó đột biến. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang dự báo sẽ tăng trong quý, nhưng phân khúc chủ đạo của thị trường vẫn là căn hộ hạng B và hạng C với mức giá dao động 30 - 40 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay, chi phí pháp lý dự án…

Trong khi đó, nguồn cung mới và sức cầu ở phân khúc nhà phố/biệt thự cũng có thể tăng, dao động khoảng 100 - 150 căn, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang.