Nguồn cầu cần tăng trưởng 20%-30% mỗi năm

Mặc dù Việt Nam đã mở cửa các hoạt động du lịch quốc tế từ tháng 3/2022, ngành du lịch vẫn đang gặp nhiều thách thức. Việc phụ thuộc nhiều vào thị trường Trung Quốc cũng như nguy cơ cung vượt cầu tại một số điểm đến góp phần gia tăng áp lực khiến quá trình khôi phục của ngành du lịch diễn ra chậm hơn so với các quốc gia khác.

Hai tháng đầu năm 2023, Việt Nam đón 1,8 triệu lượt khách quốc tế. Ảnh: T.L

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels APAC nhận định, trước đại dịch, lượt khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ấn tượng với tốc độ tăng trưởng bình quân 16,9% mỗi năm trong giai đoạn 2009 - 2019. Điều này đã thúc đẩy hoạt động phát triển các dự án nghỉ dưỡng mạnh mẽ.

Đặc biệt trong giai đoạn 2017 - 2019, trung bình mỗi năm có khoảng 10.000 phòng khách sạn trung cao cấp đi vào hoạt động. Đại dịch đã giáng đòn nặng nề vào đà tăng trưởng của ngành bất động sản nghỉ dưỡng và sẽ cần rất nhiều nỗ lực để ngành có thể khôi phục hoàn toàn. Thậm chí ngay trước khi đại dịch xảy ra, với số lượng nguồn cung phòng lớn đang hoạch định và phát triển, ngành du lịch Việt Nam cần nguồn cầu tăng trưởng 20% - 30% mỗi năm để theo kịp tốc độ phát triển nguồn cung.

Sự thiếu vắng khách Trung Quốc đem đến nhiều thách thức cho quá trình khôi phục của ngành du lịch. Trước khi đại dịch xảy ra, gần một phần ba trong tổng số 18 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam năm 2019 là khách Trung Quốc. Thậm chí một số điểm đến ven biển phụ thuộc rất lớn vào nguồn khách này, chẳng hạn như khách Trung Quốc chiếm 70% tổng lượt khách quốc tế đến Nha Trang năm 2019.

Theo ông Mauro, nguồn khách nội địa cũng như thị trường khách Hàn Quốc đang hỗ trợ quá trình khôi phục tại một số thị trường ven biển như Đà Nẵng, với các khu nghỉ dưỡng ghi nhận mức công suất phòng vượt mức 50%. Trong khi đó, Nha Trang vẫn chịu ảnh hưởng nặng nề do thị trường Trung Quốc vẫn chưa quay trở lại như trước. Đồng thời đây cũng là một trong địa phương có số lượng nguồn cung phòng lớn tại Việt Nam trong giai đoạn trước dịch.

Theo thống kê, Nha Trang cung cấp hơn 24.000 phòng thuộc phân khúc trung cao cấp, trong đó khoảng 50% đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2017 - 2019. Để khôi phục hoạt động du lịch, Nha Trang cần sự phối hợp giữa chính quyền và doanh nghiệp trong việc xây dựng lại hình ảnh địa phương để thu hút các nguồn khách khác.

"Việc Trung Quốc cho phép tổ chức lại các đoàn khách du lịch đến Việt Nam là điểm sáng gần đây, tuy nhiên chúng ta cũng cần lưu ý rằng việc quá phụ thuộc vào một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro do đặc tính dễ biến động của ngành du lịch" - ông Mauro nhấn mạnh.

Nhà đầu tư nước ngoài quan tâm sản phẩm đầu tư phù hợp

Ông Mauro cho hay, thị trường Việt Nam chưa có sự đa dạng về sản phẩm lưu trú, du lịch cũng như cần nâng cấp chất lượng dịch vụ. Nhiều chủ đầu tư chưa chú trọng đến việc lựa chọn những mô hình phù hợp với xu hướng mà chỉ đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu.

Trong khi đó, thị trường đang ngày càng cạnh tranh gay gắt, tuy nhiên ông Mauro đánh giá ngành bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có nhiều cơ hội dành cho những nhà đầu tư nắm bắt tốt các xu hướng, nhu cầu của du khách. Những mô hình mới, đáp ứng nhu cầu của du khách trẻ trong nước và quốc tế như khu phức hợp nghỉ dưỡng với các tiện ích giải trí, khách sạn dịch vụ chọn lọc, mô hình co-living và co-working là những mô hình có thể cân nhắc tại thị trường Việt Nam.

Bên cạnh đó, thị trường Việt Nam hoàn toàn có đủ tiềm năng để phát triển những dự án hạng sang tại các trung tâm thành phố cũng như các điểm du lịch nghỉ dưỡng.

Nhiều quỹ và nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm, tìm kiếm các sản phẩm đầu tư phù hợp tại Việt Nam. Ảnh: T.L

Bà Uyên Nguyễn - Trưởng bộ phận Tư vấn tại Savills Hotels APAC chia sẻ, mặc dù công suất phòng đang cải thiện, tuy nhiên giá phòng bình quân tại các thành phố lớn vẫn thấp hơn từ 15% đến 20% so với năm 2019. Dẫu vậy thị trường vẫn ghi nhận một số khách sạn chú trọng dịch vụ, trải nghiệm khách hàng như khách sạn nhỏ cao cấp đã đạt hoặc thậm chí vượt mức giá năm 2019.

“Nhu cầu về các sản phẩm nghỉ dưỡng chú trọng đến yếu tố chăm sóc sức khỏe ngày càng gia tăng với nhiều mô hình có thể cân nhắc như các khu nghỉ dưỡng với hoạt động yoga, trị liệu, khu dân cư dành cho người cao tuổi, khu nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe và khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp lân cận các thành phố lớn. Theo đó, thị trường sẽ cần dịch chuyển theo hướng chú trọng về chất hơn về lượng, tập trung kiến tạo những điểm nhấn và đem đến hiệu quả hoạt động vận hành” - bà Uyên Nguyễn chia sẻ thêm.

Về hoạt động đầu tư, phát triển dự án hiện nay, ông Mauro nhận định: "Việc tiếp cận nguồn vốn trở nên thách thức hơn, tuy nhiên theo quan sát của chúng tôi nhiều quỹ và nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm, tìm kiếm các sản phẩm đầu tư phù hợp tại Việt Nam. Cá nhân tôi đánh giá, việc phát triển các sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng theo mô hình condotel là một kênh tiếp cận nguồn vốn tốt. Tuy nhiên, quá trình này cần được hoạch định cẩn trọng để đem lại giá trị cho cả chủ đầu tư, chủ sở hữu và khách lưu trú".

Theo ông Mauro, các chủ đầu tư nên chú trọng đến khía cạnh chất lượng của dự án thay vì đơn thuần tập trung vào quy mô và điều này sẽ giúp dự án có thể gia tăng giá trị theo thời gian. Trong năm nay nhu cầu chuyển nhượng tài sản đang gia tăng. Dẫu vậy, mức giá người bán kỳ vọng chưa phản ánh được các yếu tố biến động thị trường cũng như các rủi ro của ngành trong tương lai.