Nhu cầu gia tăng trên toàn cầu

Theo Savills Impacts, xu hướng lựa chọn các mặt bằng văn phòng cao cấp tiếp tục được ghi nhận rõ nét trên toàn cầu. Bằng chứng là tỷ lệ cho thuê mặt bằng hạng A tại bốn thị trường điển hình như London West End, Trung Tâm London, New York và Singapore, đều tăng từ mức trung bình lên 84% vào thời điểm 2022-2023.

“Hầu hết các nhu cầu thuê văn phòng hiện nay đều dành cho các văn phòng cao cấp và có thông số kỹ thuật cao. Những văn phòng này không chỉ đảm bảo việc sử dụng hiệu quả năng lượng, hỗ trợ khách thuê đạt các cam kết về ESG, mà còn đáp ứng được nhu cầu về diện tích để nhân sự có không gian tương tác tốt hơn. Chưa kể, một văn phòng được thiết kế hiện đại, gần với các tiện ích và dịch vụ sẽ trở nên thu hút hơn đối với lao động, đặc biệt các lao động trẻ” - Jeremy Bates, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Đại diện Khách thuê, Savills EMEA nhận định.

Nguồn: Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu, Savills châu Á - Thái Bình Dương

Ngoài yếu tố chất lượng công trình, lựa chọn về địa điểm cũng rất quan trọng. Nhân sự thường kỳ vọng sẽ có văn phòng với kết nối giao thông thuận tiện, để họ có thể vừa đi làm vừa có thể tranh thủ tới các tiện ích khác ngoài giờ làm việc như đi mua sắm, giải trí và thăm khám sức khỏe.

Trái ngược với phân khúc hạng A, các văn phòng hạng B theo ghi nhận của Savills Impacts tại Trung tâm London và Londo West End đều có mức giảm 0,7% trong giá thuê. Mặc dù các văn phòng hạng B thường là lựa chọn đầu tiên đối với các công ty khởi nghiệp nhưng các khách thuê này sẽ lựa chọn phân khúc hạng A ngay khi tài chính cho phép.

Điều này có nghĩa là các tòa nhà với chất lượng xây dựng thấp hơn cần nâng cấp để tránh rơi vào tình trạng hết thời. Chưa kể, nhu cầu với mặt bằng văn phòng thân thiện với môi trường cũng được ghi nhận không chỉ từ phía khách thuê mà còn từ phía các chính phủ, đặc biệt tại Châu Âu. Với lượng lớn các nguồn cung văn phòng cũ tại Châu Âu và Mỹ.

Tỷ lệ lấp đầy ở mức cao

Xu hướng tương tự được ghi nhận tại Việt Nam. Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy trong quý III vừa qua, giá thuê văn phòng hạng A tại thị trường Hà Nội đã tăng 2% theo quý lên 824.000 VNĐ/m2/tháng, trong khi giá thuê hạng B và hạng C không đổi.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định, hạng A tiếp tục là phân khúc được ưa chuộng nhất nhờ chất lượng cao và giá thuê cạnh tranh tại các khu vực mới như phía Tây Hà Nội và Tây Hồ. Công suất thuê hạng A trong quý vừa qua tại Hà Nội tăng 1 điểm % theo quý, đạt 85%. Đáng nói, các dự án hạng A tại khu vực trung tâm vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, trên 95%, và sẽ không có nguồn cung mới cho đến năm 2025.

Giá thuê bất động sản văn phòng tiếp tục tăng. Ảnh: T.L

Các dự án hạng A với chất lượng cao tiếp tục thu hút khách thuê mới, đặc biệt là các công ty nước ngoài đang tìm kiếm vị trí đắc địa. Hầu hết các khách thuê ưa chuộng khu vực nội thành với những dự án mới, chất lượng cao và vị trí gần trung tâm.

Tuy nhiên, với nguồn cung tương lai đối văn phòng lớn, dự báo của Savills cho thấy đến năm 2026, giá thuê văn phòng có thể giảm nhẹ. Thị trường Hà Nội từ nay đến cuối năm 2026 được kỳ vọng sẽ có thêm 13 dự án mới, cung cấp hơn 256.000 m2 diện tích văn phòng, trong đó văn phòng hạng A chiếm 77% nguồn cung tương lai.

Mặc dù các mô hình dự báo giá thuê đang giảm, thị trường văn phòng vẫn được kỳ vọng nhờ nhiều động lực thúc đẩy nguồn cầu then chốt và sẽ có thể vượt qua mức trung bình trong những năm qua.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, một số động lực chính để thị trường văn phòng tiếp tục thu hút khách thuê do nguồn cầu từ các doanh nghiệp đã và đang vận hành trong nước tiếp tục mở rộng và các doanh nghiệp nước ngoài đăng ký mở mới gia tăng tại thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, phân khúc được ưu tiên hơn về nguồn cầu trong năm 2023 tại Hà Nội sẽ tập trung vào phân khúc giá thuê từ 300.000 VNĐ đến dưới 800.000 VNĐ/m2/tháng.

Đầu tiên, hiện nay hơn 85% công ty thuộc nhóm các doanh nghiệp phát triển nhanh nhất tại Việt Nam đã và đang tham gia cam kết về ESG. Nhờ đó thúc đẩy nhu cầu tăng vọt đối với dự án văn phòng đáp ứng được tiêu chuẩn xanh. Trong số các tòa nhà đạt tiêu chuẩn xanh thì hầu hết là các tòa nhà hạng A mới.

Bên cạnh đó, dòng vốn FDI đồng thời mở ra nhiều lạc quan. Ngoài ra, tăng trưởng trong lĩnh vực ngân hàng, bảo hiểm và giáo dục sẽ kích thích nguồn cầu bởi đây là những ngành thường thuê văn phòng với diện tích lớn. Thêm vào đó, sự dịch chuyển quy mô lớn của các cơ quan Chính phủ và sự mở rộng của các trung tâm đổi mới, nghiên cứu, y tế và hoa học cũng sẽ khiến nhu cầu mặt bằng gia tăng./.