Theo đó, liên quan tới vấn đề tính hợp pháp và thẩm quyền ban hành Thông tư 16/2010/TT- BXD của Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã khẳng định: "Việc ban hành Thông tư 16 là hoàn toàn hợp pháp và đúng thẩm quyền của Bộ Xây dựng”. Những quy định tại thông tư này liên quan tới cách tính diện tích sàn căn hộ đều dựa trên cơ sở từ thực tiễn cũng như thông lệ chung của nhiều nước trên thế giới.

Cụ thể, về cơ sở pháp luật để Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16, trong đó có ban hành mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hướng dẫn về cách tính diện tích sàn căn hộ ông Nguyễn Trần Nam đã có những lý giải cụ thể.

Nếu chủ đầu tư và người mua căn hộ thực hiện đúng các quy định của Thông tư số 16, đặc biệt là ghi rõ “phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán” thì vừa đúng luật và sẽ không xảy ra tranh chấp. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam

Theo đó, việc ban hành Thông tư này đều dựa vào các quy định tại Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Do vậy, Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về cách tính diện tích căn hộ chung cư mua bán nêu tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là có căn cứ pháp lý và đúng thẩm quyền.

Ông Nam cho biết, trong thời gian này Bộ Xây dựng đã nhận được nhiều khiếu nại của người dân, các chủ đầu tư và đề nghị của các Sở Xây dựng địa phương cần có hướng dẫn cụ thể về cách tính diện tích căn hộ, nhất là đối với các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, nhiều người mua nhà không nắm rõ quy định của pháp luật cũng như quyền của mình mà pháp luật đã quy định nên không yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận cách tính diện tích sàn căn hộ. Có chủ đầu tư cũng lợi dụng tình trạng sốt nóng của thị trường mà ép người mua phải thỏa thuận ý chí chủ quan của mình.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16: "Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung “phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)".

Việc hướng dẫn như vậy là rất rõ ràng, bởi về pháp lý thì trong Hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu, hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn là hướng dẫn về kỹ thuật mang tính quy ước để xác định giá bán và cần phải được Bên bán và Bên mua thỏa thuận trong hợp đồng để tránh khiếu kiện sau này.

Như vậy, cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ, hộp kỹ thuật... đã được pháp luật (Luật Nhà ở) quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán – Thứ trưởng cho hay.

Do bên mua và bên bán không thỏa thuận cụ thể điều khoản trong hợp đồng nên mới xảy ra tranh chấp. Ảnh: D.T

Cùng với đó, Thông tư 16 không quy định bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận. Bởi vì, giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên, khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ thì phải ghi rõ vào trong hợp đồng mua bán.

Do đó, việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16 đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho Bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường. Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).

Vì vậy, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rang: "Nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi. Trên thực tế, nhiều hợp đồng mua bán căn hộ trong thời gian qua, các bên chỉ thỏa thuận tổng giá bán căn hộ mà không có đơn giá bán 1 m2 sàn trong hợp đồng mua bán"./.

Duy Thái