Phương pháp tính thuế dựa trên giá trị thị trường của tài sản được nhiều nước áp dụng. Ảnh: Bùi Tư

Theo nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về thuế tài sản của Viện Chiến lược và chính sách tài chính, Bộ Tài chính, nhìn chung các nước có 3 phương pháp xác định căn cứ tính thuế tài sản.

Phương pháp thứ nhất là tính thuế theo số lượng đơn vị tài sản. Đây là phương pháp đơn giản, được áp dụng tại một vài nước đang phát triển, có thị trường bất động sản còn kém phát triển. Theo đó, thuế tài sản được xác định dựa trên mỗi đơn vị diện tích tài sản (thường là đất và nhà). Phương pháp này khá đơn giản, minh bạch, dễ dàng trong quản lý. Tuy nhiên, phương pháp này có nhược điểm là không phản ánh đúng giá trị của tài sản và chưa đảm bảo tính công bằng.

Phương pháp thứ hai là tính thuế dựa trên giá trị tài sản cho thuê. Cơ sở tính thuế là giá trị cho thuê tài sản ước tính. Phương pháp này được sử dụng phổ biến ở Ai Cập, Campuchia, Malaysia, Pháp, Thái Lan, Uganda…

Ở Thái Lan, chủ sở hữu cá nhân nhà và đất khi cho thuê lại tài sản hoặc đưa vào sử dụng thương mại phải chịu thuế suất 12,5%/năm, theo giá trị trong quy định của hợp đồng cho thuê hoặc giá trị được định giá hàng năm của cơ quan có thẩm quyền ở địa phương.

Phương pháp này được đánh giá là khó thực hiện do thiếu thông tin và dữ liệu nên gây khó khăn cho việc định giá, so sánh mặt bằng về giá và trong trường hợp có một số tài sản hiếm khi được cho thuê trên thị trường thì việc định giá sẽ gặp khó khăn và đòi hỏi các quốc gia phải có hệ thống kiểm soát tiền thuê nhà.

Phương pháp thứ ba là tính thuế dựa trên giá trị thị trường của tài sản. Phương pháp này bao gồm 2 cách tính: dựa trên giá trị vốn hóa trên thị trường của tài sản hoặc dựa trên hệ thống định giá đất.

Trong đó, phương pháp dựa trên giá trị vốn hóa trên thị trường của tài sản được sử dụng ở hầu hết các nước Mỹ Latinh và OECD. Căn cứ tính thuế là giá trị thị trường của đất và tài sản trên đất. Tại một số quốc gia, cơ sở tính thuế là toàn bộ giá trị thị trường của tài sản (bao gồm cả đất và tài sản trên đất). Nhưng cũng có quốc gia khấu trừ một tỷ lệ nhất định trên giá trị thị trường của tài sản.

Ví dụ ở Hàn Quốc, căn cứ tính thuế xác định theo một tỷ lệ nhất định của giá trị đã được định giá cho từng tài sản (giá trị chuẩn): Đối với nhà ở, căn cứ tính thuế xác định dựa trên 60% giá trị chuẩn của căn nhà; cao ốc, văn phòng và đất dựa trên 70% giá trị chuẩn tài sản đó. Một số quốc gia dựa trên phương pháp giao dịch tương đồng, tức là dựa vào các giao dịch thực tế được thực hiện và có đặc điểm tương đương với tài sản đang kê khai (Indonesia) ….

Đối với phương pháp dựa trên hệ thống định giá đất, cơ sở tính thuế là giá trị thị trường của đất. Phương pháp này được sử dụng ở rất nhiều quốc gia như Úc, New Zealand, Đan Mạch, Jamaica, Kenya. Ngoài tác động làm tăng nguồn thu cho ngân sách thì hệ thống định giá đất sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả.

Về chu kì định giá, thông thường các quốc gia ổn định giá trị tính thuế trong một thời gian nhất định, thường là 3 - 5 năm, nhằm giảm chi phí hành chính và đơn giản hóa trong quản lý. Philipines, Indonesia cho phép ổn định giá tính thuế trong thời gian 3 năm.

Ở Indonesia, đối với một số khu vực phát triển nhanh có thể được định giá hàng năm. Ai Cập cho phép định giá 5 năm/lần, với định giá không vượt quá 30% đối với tài sản dân cư và 45% đối với tài sản không phải dân cư trong một chu kì định giá. Hàn Quốc bắt đầu định giá là ngày 1/6 hàng năm và thời gian nộp thuế tài sản đối với nhà là vào ngày 16 - 31/7 (50% số ban đầu) và vào ngày 16 - 30/9 (50% còn lại); đối với đất là vào ngày 16 - 30/9./.

Bùi Tư