Xác định giá trị đất đai khi CPH những mảnh đất “vàng” cần chặt chẽ, minh bạch, tránh gây thất thoát tài sản Nhà nước

PV: Hiện nay, đất đai là tài sản Nhà nước không được tính vào giá trị DN khi CPH nên nhiều “ông lớn” được định giá rẻ. Nhưng nếu đất thuê vài chục năm, sau đó gia hạn thêm thì không khác gì đất của mình. Theo ông, đây có phải những bất cập đang cần giải quyết?

Ông Đặng Hùng Võ: Theo quy định, nếu đất thuộc diện Nhà nước giao có thu tiền hoặc cho thuê trả tiền 1 lần mà tiền đó không từ nguồn ngân sách nhà nước (NSNN) thì tính đó là tài sản của DN. Còn nếu đất trả tiền hàng năm, thì không tính giá trị đất vào tài sản DN. Trong trường hợp giao đất trả tiền sử dụng đất và cho thuê đất trả tiền 1 lần mà tiền có nguồn gốc NSNN thì coi như là tài sản của Nhà nước để tại DN đó. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước thu lợi nhuận từ nguồn tài sản đó như thế nào vẫn chưa có quy định rõ ràng.

Tôi cho rằng, giá trị đất đai đó phải được tính bằng tiền, từ đó quy ra Nhà nước để lại bao nhiêu ở DN, tương đương với lợi nhuận được chia ra sao… Do đó, cơ quan quản lý cần tính đến quy định về vấn đề này.

PV: Là người có nhiều năm kinh nghiệm trong quản lý lĩnh vực đất đai, ông có thể phân tích rõ hơn vấn đề này dưới góc độ quản lý nhà nước?

Ông Đặng Hùng Võ: Theo tôi, khoảng trống pháp lý thứ nhất đó là việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của Nhà nước hiện nay chưa được xử lý. Nhà nước sẽ thu hồi vốn đó như thế nào, tiếp tục để đấy hoặc yêu cầu DN hàng năm phải chia sẻ lợi nhuận cho Nhà nước ra sao… phải được làm rõ.

Bên cạnh đó, theo quy định nếu thuê đất của Nhà nước thì không đưa giá trị vào CPH DN, điều này hoàn toàn đúng với giai đoạn 2004 - 2014. Nhưng đến 2014, theo Luật Đất đai 2013, DN trong nước và nước ngoài cùng được nhận hình thức là cho thuê đất trả tiền 1 lần. Nghị định của Chính phủ quy định, nếu thuê đất của Nhà nước thì không đưa vào xác định giá trị DN khi CPH. Quy định tiếp tục kéo dài và được áp dụng cho cả thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành. Hay nói cách khác, tất cả các trường hợp doanh nghiệp nhà nước (DNNN) đang thuê đất trả tiền 1 lần cũng không đưa vào xác định giá trị khi CPH. Đây chính là khoảng trống pháp luật thứ hai cần phải tính đến.

Ông Đặng Hùng Võ

Khoảng trống thứ ba đó là, các nước rất quan tâm đến giá trị vị trí của đất phi nông nghiệp, nhưng nước ta trong phương pháp định giá chỉ quan niệm vị trí trong một khái niệm rất hẹp, đó là có phải đất mặt tiền không, hay mảnh đất đó nằm trong ngõ ngách… chứ chưa bao quát hết được. Cụ thể, chúng ta vẫn chưa tính được đất nằm ở Hà Nội hay ở các tỉnh khác, hoặc nếu ở Hà Nội thì ở trung tâm hay ngoại thành, bởi mỗi vị trí, giá trị đất mỗi khác… Đó là khoảng trống về định giá, khiến Nhà nước mất rất nhiều tiền. Minh chứng là câu chuyện nhãn tiền về xác định giá trị đất đai khi CPH những mảnh đất “vàng” ở Hà Nội, nhất là khi người làm không có tâm, khiến việc định giá rất thấp, gây thất thu ngân sách.

PV: Từ những vụ việc “lùm xùm” gần đây liên quan đến những mảnh đất “vàng” sau CPH, theo ông, chúng ta có nên cho phép nhà đầu tư chiến lược thay đổi mục đích sử dụng đất sau khi CPH DN hay không?

Ông Đặng Hùng Võ: Quan điểm của tôi là không chấp nhận nhà đầu tư chiến lược không đúng ngành nghề. Trường hợp CPH Hãng phim truyện Việt Nam, chúng ta mới chỉ làm được một việc là thu hồi vốn cho Nhà nước, còn chưa đi vào mục tiêu tái cấu trúc DN. Theo tôi, mục tiêu đầu tiên cần ưu tiên khi CPH đó phải là đổi mới quản trị để DN mạnh hơn.

Còn đối với việc có nên cho phép nhà đầu tư chiến lược chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không, giải pháp tốt nhất là không cho chuyển đổi mục đích sử dụng của tất cả các loại đất đã đưa vào CPH. Nếu quy định chặt như vậy, nhà đầu tư chiến lược cố tình đi “săn” đất sẽ phải từ bỏ ý định, vì phải sử dụng đúng mục đích của DN.

PV: Thời gian tới sẽ tập trung CPH các DNNN lớn với giá trị đất lớn, theo ông, cần phải làm gì để chặn được tình trạng tiền vốn và tài sản Nhà nước chảy vào “túi” của DN bởi những quy định chưa chặt chẽ gây ra?

Ông Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, cần phải ban hành Luật về CPH DNNN nếu không sẽ gây thất thoát tiền vốn và tài sản của Nhà nước. Bởi nếu làm chặt chẽ, công khai, minh bạch vấn đề này, Nhà nước có lợi rất lớn khi thu hồi được vốn tốt từ bán các cổ phần của DN về ngân sách, góp phần đầu tư cơ sở hạ tầng… Nhưng nếu làm không khéo sẽ dẫn đến tham nhũng và hình thành nhiều “đại gia” từ việc chuyển vốn này. Tại sao thời gian qua một số DNNN sau CPH cứ lùm xùm như vậy, là vì còn nhiều khoảng trống mà nhiều người (có thể là nhà đầu tư chiến lược hoặc những người mua cổ phần chi phối) lợi dụng để cho tiền vào túi, mà tiền này là của Nhà nước.

Vì thế, khi CPH các DNNN lớn với giá trị đất đai lớn, phải công khai toàn bộ hồ sơ DN CPH đó, phải đưa vào thẩm định kỹ lưỡng, yêu cầu chuyên gia độc lập thẩm định.

PV: Xin cảm ơn ông!

Minh Anh (thực hiện)