Trước đó vào tháng 12/2021, Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản, Sở Tư pháp TP.Hồ Chí Minh tổ chức bán đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức. Kết quả, việc đấu giá thành công 4 lô đất này thu về tổng cộng 37.346 tỷ đồng, cao gấp 7 lần so với giá khởi điểm, tương đương 2,4 tỷ đồng/m2.

Khu đô thị Thủ Thiêm. Ảnh: T.L

Trên cơ sở nghiên cứu, tính toán tất cả chi phí, chia theo hệ số sử dụng đất…, HoREA tạm tính giá bán bình quân căn hộ của 4 dự án này có thể lên đến 66 - 80 tỷ đồng/căn, tương ứng đơn giá 580 - 666 triệu đồng/m2 sàn - cao hơn rất nhiều so với các căn hộ cao cấp trong cùng khu vực.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu bày tỏ một số quan ngại về việc kết quả trúng đấu giá 4 lô “đất vàng” ở Thủ Thiêm có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, gây bất lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Trước hết, việc giá đất quá cao mới được xác lập sẽ gây bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, nhất là chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng. Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá đấu thành quá cao mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại. Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1.

Ngoài ra, HoREA cũng lo ngại việc một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đẩy cao giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính.

Chủ tịch HoREA lấy ví dụ lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỷ đồng và đã được vay 650 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này “được” định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỷ đồng) so với giá trị ban đầu mà nếu được vay thêm 4.550 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp “mới”) thì có thể tạo ra “bong bóng” tài sản, vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được "đánh vống" giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay “tiền thật” của ngân hàng và trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn) thì ngân hàng có thể bị “rủi ro” do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay.

Vấn đề khi giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng bình thông nhau, gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” tại TP. Hồ Chí Minh.

Một số lo ngại khác được HoREA đưa ra là việc giá trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tạo hiệu ứng găm hàng chờ tăng giá, nhưng giá neo ở mức cao không bán được dẫn đến tăng tồn kho bất động sản; làm giảm tính hấp dẫn của thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài…