​​​​​​Tách bạch khái niệm đền bù giữa đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại

Tại hội nghị góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest) cho rằng, phạm trù đề cập của Luật Đất đai rất rộng gồm 15 chương với 236 điều. Tuy nhiên, với doanh nghiệp và người dân thì Chương 7 quy định rõ hơn về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quan tâm nhất bởi sự tác động lớn đến nghĩa vụ và quyền lợi.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Hải Anh

Theo ông Hiệp, Chương 7 còn có hạn chế là chưa có sự phân định rõ rệt giữa các loại đất bị thu hồi và bồi thường trong các điều khoản. Ở chương này cần phải phân ra rõ ràng, tách bạch khái niệm đền bù giữa đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại.

Cụ thể, đất nông nghiệp là Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, trồng trọt không thu tiền sử dụng đất nên khi bị thu hồi chỉ được đền bù hoa màu và chi phí đã đầu tư vào đất theo quy định (trong hạn mức tại Điều 170, 171 và mức giá hoa màu tại thời điểm thu hồi đất và năng suất tính bằng vụ cao nhất trong 3 năm trước đó).

Cũng theo ôngHiệp, dự thảo luật cần làm rõ đền bù hoa màu mấy vụ? Khung giá đền bù do chính quyền địa phương cấp huyện phê duyệt. Ngoài ra, phải làm rõ những trường hợp đất nông nghiệp để không sản xuất có được đền bù không? Giá đền bù phải thấp hơn tiền sử dụng đất phải nộp, vì chủ đầu tư còn phải đầu tư chi phí thực hiện nhiều thủ tục khác mới có thể sử dụng được đất nông nghiệp đó. Tiền đền bù này sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng.

Hơn nữa, có một điểm cơ quan soạn thảo cần lưu ý: cụm từ “hộ gia đình” được giao đất khi thực hiện đền bù sẽ rất phức tạp (vì trong gia đình có nhiều người, có thể có sự “không thống nhất” nên phải đi giải quyết với từng người rất phức tạp) nên giao đền bù cho chủ hộ hoặc đại diện của hộ gia đình.

Đối với đất ở và đất thương mại dịch vụ khi thu hồi, theo ông Hiệp, cần đền bù thoả đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định đảm bảo cho đời sống của người dân không bị thua thiệt, nhưng cần làm rõ một vấn đề: giá đền bù phải được thực hiện theo đúng phương án giá đền bù đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương pháp tự thoả thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư.

Cách tính giá đất và bảng giá đất còn nhiều ý kiến

Góp ý các điều, khoản của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam đề nghị, quy định về cách tính giá đất trong bảng giá đất, giá đất cụ thể cần phù hợp với nguyên lý giá cả.

Các mức giá quy định cho đơn vị diện tích đất trong khoảng thời gian nhất định được định giá trên cùng một đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật chung đều là giá trị phi thị trường (bảng giá đất).

Theo ông Cường, nội dung của dự thảo về "Bảng giá đất", "Giá đất cụ thể" dường như sử dụng chung nguyên tắc, cơ sở xây dựng giá riêng cho từng loại giá trong khi chúng có căn cứ xác định khác nhau. Việc điều chỉnh giá chuyển nhượng trên thị trường về thửa đất chuẩn theo phương pháp hồi quy rất phức tạp do đặc tính của đất đai như hướng đất, mặt tiền, hình dáng, diện tích, tập quán địa phương, công trình gắn liền với đất cần phải có một khối lượng nhân lực có chuyên môn sâu về nghiệp vụ định giá đất: thực hiện chiết trừ tài sản gắn liền với đất, xác định giá giao dịch không có ưu đãi, (mục đích ghi trên hợp đồng chuyển nhượng đặc biệt như chuyển nhượng có điều kiện, rửa tiền …) để chiết trừ ra giá đất đáng tin cậy, sử dụng để xác định giá của thửa đất chuẩn (thửa đất đại diện). Hiện nay phương pháp định giá đất đang thực hiện hồi quy chỉ có 4 yếu tố yêu cầu thửa đất so sánh phải có mức độ tương đồng cao trong thời gian 2 năm và chịu ngưỡng khống chế 10%.

Cần hoàn thiện quy định phân loại đất, cách tính giá đất trong bảng giá đất. Ảnh: Hải Anh

Bảng giá đất quy định giá đất sử dụng trong vòng 1 năm. Tuy nhiên, mỗi khi có thông tin giao dịch thành công nhập vào cơ sở dự liệu, giá đất sẽ thay đổi tương ứng; vậy dữ liệu trong cơ sở dữ liệu sẽ sử dụng theo thời điểm nào còn cần xem xét thêm về mục đích, đối tượng áp dụng cụ thể.

Đồng thuận với ý kiến nêu trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp góp ý điểm c Khoản 1 Điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Tại Khoản 2 Điều này có hướng dẫn cụ thể như thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, cần phải làm rõ hơn là chu kỳ xem xét đánh giá là thời gian bao lâu? Quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương… nếu không luật hoá sẽ khó áp dụng sau này.