PV: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được đưa ra lấy ý kiến đã bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ và giao quyền quyết định bảng giá đất cho HĐND cấp tỉnh (trên cơ sở đề xuất của UBND cấp tỉnh). Bà có bình luận gì về điều này?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Bà Doãn Hồng Nhung: Luật Đất đai 2013 cũng đã có những quy định về giá đất, bảng giá nhưng lần này đã đề xuất bỏ khung, song vẫn giữ bảng giá và bảng giá đất này sẽ được công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Điều này sẽ giúp giá đất sát với giá thị trường hơn, phù hợp với sự biến động của giá thị trường.

Tuy nhiên, khi áp dụng trong thực tế sẽ vất vả cho cơ quan quản lý nhà nước trong lúc áp dụng khung giá đất vào quá trình thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư, khó khăn trong giải phóng mặt bằng hoặc các vấn đề liên quan đến thuế chuyển nhượng, bởi vì giá năm sau có thể cao hơn năm trước.

PV: Theo nhiều chuyên gia nhận định, vấn đề định giá đất sao cho sát thị trường rất khó. Ý kiến của bà về vấn đề này ra sao?

Bà Doãn Hồng Nhung: Định giá đất là một sự ước tính khoản tiền mà doanh nghiệp (DN) có thể chấp nhận để trả cho mảnh đất đó. Vì vậy, việc định giá còn phụ thuộc vào vị trí, hình dáng, kích thước, quy mô và cả lịch sử của mảnh đất đó nữa. Do đó, giá đất là con số của sự ước tính trong một khoảng thời gian nhất định và để sát với giá thị trường thì nên dùng biện pháp làm sao tính được thu nhập ít nhất từ 3 - 5 năm của doanh nghiệp trong quá trình họ triển khai. Để từ đó, người sử dụng đất có thể góp vốn bằng chính quyền sử dụng đất vào hoạt động của DN và lợi nhuận của họ vẫn được chia theo vốn góp, đó là quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Điều này sẽ an toàn hơn và đảm bảo đời sống của người dân hơn là việc thu hồi đền bù một lần.

Chính vì vậy, nếu muốn phát triển bền vững thì theo tôi, ngoài vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư, người có đất có thể có quyền được góp vốn vào doanh nghiệp bằng chính quyền sử dụng đất, lợi tức gắn với hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Đồng thời, điều này cũng làm cho quyền sử dụng đất của người dân được bảo toàn và giảm bớt nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp khi phải trả tiền bồi thường giải phóng mặt bằng một lần cho người sử dụng đất.

Nguồn: Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Đồ họa: Văn Chung

PV: Dù hiện nay có 5 phương pháp định giá đất song giá đất vẫn còn chưa phù hợp và là nguyên nhân gia tăng các vụ khiếu kiện, chậm giải phóng mặt bằng. Vậy phải định giá như thế nào để được công nhận là sát với giá thị trường, thưa bà?

Bà Doãn Hồng Nhung: Theo tôi, có 4 yếu tố hình thành giá đất: Một là do khung giá của Nhà nước quy định; hai là giá do hai bên tự thoả thuận; ba là do đấu giá mà có; bốn là do cơ quan thẩm định giá và cung cấp bằng chứng thư định giá. Như vậy, trong việc chi tiết các quy định liên quan đến giá đất, chúng ta cũng phải thực hiện theo đúng 4 con đường hình thành giá đó, chứ không phải dồn vào một phương pháp định giá đất để bắt 4 quan hệ đó phải tuân theo một công thức cứng nhắc.

Bởi vì giá đất còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố về định tính, định lượng và cả các vấn đề liên quan đến tình cảm, đạo đức, các xu hướng phát triển và cả bất động sản hình thành trong tương lai, nên các hình thức, hành vi và các quy phạm pháp luật ban hành ra phải có tính dự báo, dự đoán và ứng xử với các tình huống có thể xảy ra trong tương lai. Có như vậy mới thuận với lòng dân.

Tôi hy vọng với 4 con đường hình thành giá đất, các nhà soạn thảo luật sẽ định hình cho mình và làm sao để có cơ sở pháp lý an toàn nhất, để quyền sử dụng đất trở thành quyền tài sản và quyền, lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, để có thể phát triển đầu tư cho Việt Nam trong tương lai.

PV: Xin cảm ơn bà!