PV: Theo ông, đâu là những tồn tại, hạn chế trong quy định về giá đất và định giá đất mà cần phải sửa đổi?

PGS.TS Ngô Trí Long

PGS.TS Ngô Trí Long: Về cơ bản, hiện nay các quy định về giá đất và định giá đất đã được pháp luật đất đai quy định trong các văn bản pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định cần được tiếp tục điều chỉnh, hoàn thiện. Chính vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, làm rõ những hạn chế, bất cập trong quy định về giá đất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là điều rất quan trọng và cấp thiết.

Thời gian qua cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp, chưa sát với giá trên thị trường có thể do: Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt).

Bên cạnh đó, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập; chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường…

PV: Ông đánh giá như thế nào về những hệ lụy của các bất cập nêu trên?

PGS.TS Ngô Trí Long: Những bất cập trên đã gây nhiều hệ lụy tiêu cực, tham nhũng về đất đai do cơ chế định giá, ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản. Giá đất và định giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường đất đai, gây ra nhiều hệ lụy, tác động xấu.

Vẫn còn khoảng cách lớn về giá đất do nhà nước định giá và giá đất trên thị trường.

Ở các nước phát triển, giá đất được công bố rộng rãi, khi công bố mức độ sai lệch chỉ ở mức 5% - 7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường. Do đó, cần phải tìm cho được cơ chế nào để có thể xác định giá để Nhà nước ban hành sát với giá thị trường. Đồng thời, chúng ta cũng phải giải được câu hỏi đặt ra là tại sao chúng ta cũng sử dụng các phương pháp định giá như thế giới, nhưng giá đất do Nhà nước định lại rất xa so với giá thị trường.

Định giá đất là vấn đề không đơn giản, làm thế nào để mức giá của Nhà nước định phản ánh sát giá thị trường. Tôi cho rằng, đây cũng là câu hỏi được đặt ra của các nhà quản lý khi xây dựng quy định pháp luật.

PV: Được biết, ông đặt ra quan điểm là không nên đưa nguyên tắc, phương pháp định giá đất vào Luật Đất đai. Tại sao ông lại đề xuất như vậy?

PGS.TS Ngô Trí Long: Đúng là tôi cho rằng, không nên đưa nguyên tắc, phương pháp định giá đất vào Luật Đất đai. Trong hoạt động định giá tài sản nói chung, trong đó có định giá đất đai, hầu hết các nước đều xây dựng tiêu chuẩn (chuẩn mực) định giá tài sản, trong đó có định giá đất. Trong tiêu chuẩn (chuẩn mực) định giá đó bao gồm nhiều nội dung cho hoạt động định giá tài sản, trong có định giá đất: khái niệm giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, nguyên tắc định giá, quy trình, trình tự phương pháp định giá đất, chuẩn mực đạo đức hành nghề…

Trên thế giới có Tiêu chuẩn định giá tài sản của Hiệp hội Định giá quốc tế. Từng khu vực, cũng như từng nước đều xây dựng ban hành tiêu chuẩn định giá riêng của mình. Đây là cơ sở pháp lý để cho các định giá viên căn cứ vào đó thực hiện hoạt động định giá tài sản nói chung, trong đó có định giá đất. Đồng thời, đó cũng là căn cứ pháp lý cho cơ quan chức năng giám sát, kiểm tra việc xây dựng bảng giá và giá đất cụ thể của các địa phương.

Hiện tại ở nước ta, Bộ Tài chính đã ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, bao gồm thẩm định giá tài sản và thẩm định giá doanh nghiệp; Bộ Xây dựng ban hành phương pháp định giá bất động sản; còn Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành phương pháp định giá đất.

Chính phủ cần xây dựng và ban hành “Tiêu chuẩn định giá tài sản Việt Nam”, trong đó có xác định giá đất (gồm các khái niệm, các thuật ngữ, nguyên tắc, chuẩn mực, quy trình và phương pháp định giá tài sản…). Để xây dựng Tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam có tính thực tiễn, phù hợp với thông lệ quốc tế, có thể giao cho một bộ chức năng chủ trì phối hợp với các bộ, ngành có liên quan và đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá.

Theo tôi, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định… Việc định giá đất sát giá thị trường sẽ góp phần quan trọng chống thất thu ngân sách.

PV: Xin cảm ơn ông!