Nguồn: Bộ Xây dựng. Đồ họa: Phương Anh

Nhà đầu tư “đi săn” đất ở khu vực vùng ven

Theo báo cáo quý I của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch đất nền có 97.659 giao dịch thành công và có xu hướng tăng so với quý IV/2023 (có 81.476 giao dịch đất nền). Theo đó, lượng giao dịch đất nền bằng 119,86% so với quý IV/2023 và bằng 145,18% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong quý I/2024, nhu cầu tìm kiếm nhà ở riêng lẻ, đất nền đã tăng so với quý trước và so với cùng kỳ năm trước. Giá bán tại Hà Nội được giao dịch tăng khoảng từ 5 - 15% so với cuối năm 2023.

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes, đánh giá quý I/2024 nhiều khu vực có lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Đặc biệt, xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư “săn” đất ở khu vực vùng ven các thành phố lớn, địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Mức giá giao dịch thành công tuy giảm từ 20 - 30% so với đỉnh sốt, nhưng dần đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm tiếp. So với quý IV/2023 giá tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền khu công nghiệp có mức tăng từ 10 - 20%.

Tuy nhiên, theo ông Chung, diễn biến này không diễn ra đồng đều tại các khu vực. Thị trường miền Bắc như: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương cho thấy tín hiệu khả quan hơn so với miền Trung và miền Nam.

Ông Chung cho hay, hiện lãi gửi tiết kiệm tại các ngân hàng đang duy trì ở mức thấp, nhiều người dân bắt đầu tìm các kênh đầu tư đem lại mức lợi nhuận tốt hơn, trong đó có bất động sản. Đáng chú ý, sản phẩm đất nền 2 - 3 tỷ đồng đang được nhà đầu tư quan tâm trở lại bởi giá trị đầu tư trung bình thấp, nhưng có tiềm năng sinh lời lớn...

Cùng chung quan điểm trên, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: “Đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” quay trở lại, và phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đồng đang được quan tâm nhiều nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng”.

Ba động lực thúc đẩy đất nền hồi phục

Cũng theo ông Đinh Minh Tuấn, sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực. Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, bắt đầu tư sau Tết âm lịch nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% - 19% so với đầu năm 2023. Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ sớm có hiệu lực.

Còn bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhận định đất nền rất nhạy cảm với các thông tin của thị trường như: các tuyến đường giao thông mới, các dự án bất động sản lớn, quy hoạch các khu công nghiệp mới. Khi có những thông tin này xuất hiện, thị trường đất nền ngay lập tức được "thổi giá". Tuy nhiên, nhiều cơn sốt đất nền chỉ diễn ra trong thời gian rất ngắn, từ 1 - 2 tháng, thậm chí chỉ hai tuần. Từ thực tế đó, bà Trang Bùi lưu ý các nhà đầu tư đất nền cần hết sức cẩn trọng trước rủi ro chôn vốn khi đầu tư vào các sản phẩm trong cơn sốt giá, thiếu các giá trị sử dụng thật.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội nhận định, trong Luật Đất đai 2024, khung giá đất 5 năm đã bị xóa bỏ và thay bằng khung giá đất được cập nhật hàng năm theo nguyên tắc thị trường. Quyết định này sẽ bảo đảm được quyền lợi của người dân bị thu hồi đất, khi họ được đền bù với mức giá sát với thị trường. Tuy nhiên, đây lại là một “bài toán đau đầu” đối với các đơn vị thực thi.

Theo vị chuyên gia này, cả nước có khoảng 200 doanh nghiệp định giá bất động sản. Tuy nhiên, đến tháng 4/2023, Việt Nam đã có tới 705 đơn vị hành chính cấp huyện. Chưa bàn tới trình độ hay chất lượng chuyên môn, thị trường đang thiếu hụt một lượng lớn các đội ngũ chuyên gia về định giá bất động sản.

“Luật đã xác định được 5 phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, câu chuyện thực tế sẽ không hề đơn giản. Do đó, trong Luật Đất đai 2024, mới chỉ dừng lại ở các quy định có tính chất nguyên tắc chung. Các thông tin cụ thể hơn sẽ cần có một nghị định riêng để quy định” - ông Tuyến bình luận.