Dù có nhiều ưu đãi, nhưng sức cầu của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang ở mức rất thấp. Ảnh tư liệu minh họa

Nghịch lý giữa tăng trưởng du lịch và thách thức pháp lý

Phải đến khi khách hàng chuyển tiền, hoàn tất các thủ tục sang tên đổi chủ cho một căn hộ nghỉ dưỡng biển tại Phan Thiết (tỉnh Lâm Đồng), chị Hương - một môi giới bất động sản kỳ cựu tại Hà Nội mới thở phào nhẹ nhõm, sau khi mất tới nửa năm trời tìm khách cho người bán.

So với thời “sáng đăng, chiều bán” những căn biệt thự hàng chục tỷ đồng cách đây vài năm, căn nhà nghỉ dưỡng biển được rao bán với giá chỉ nhỉnh hơn 3 tỷ đồng, thậm chí đã thấp hơn giá mua từ chủ đầu tư khoảng 20 - 30%, nhưng trong bối cảnh “đỏ mặt ngóng khách”, chốt được deal là cả một hành trình dài với 5 - 7 lần đàm phán, tư vấn và giới thiệu cho khách hàng.

“Tình trạng cắt lỗ diễn ra ở hầu hết dự án, nguyên nhân chủ yếu do khách hàng vay vốn ngân hàng để đầu tư, nhưng sau khi mua lại không khai thác cho thuê được hoặc không bán lại được, nên buộc phải bán lỗ để trả nợ ngân hàng. Tuy vậy, việc tìm khách rất khó khăn khi không nhiều khách hàng mặn mà với phân khúc này vào thời điểm hiện nay” - chị Hương chia sẻ. Chị cho biết thêm, các đồng nghiệp của chị cũng đang nhận tìm khách cho hàng chục căn hộ nghỉ dưỡng biển từ đầu năm, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch rất thấp.

Anh Ngọc Tú, Giám đốc kinh doanh một đơn vị phân phối tại khu vực miền Trung cho hay, thực trạng “ảm đảm giao dịch” diễn ra phổ biến ở rất nhiều dự án nghỉ dưỡng trên cả nước, nhất là khu vực miền Trung. Trong khi chủ cũ chật vật cắt lỗ, thanh khoản yếu ớt cũng khiến các dự án mở bán mới dè chừng, phải liên tục áp dụng các chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại... nhằm kích cầu thị trường.

Thậm chí, nhiều chủ đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng còn áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50% để hút khách, nhưng nhìn chung, sức cầu của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang ở mức rất thấp.

Dữ liệu của DKRA Consulting cho thấy những “khoảng lặng” của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng kéo dài suốt 4 năm qua. Ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, trong tháng 7/2025, trên cả nước có 2.268 căn được đưa ra thị trường, tiêu thụ được 45 căn, chiếm tỷ lệ 2%. Thậm chí, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng chỉ tiêu thụ được 6 căn trên tổng số 3.448 căn được đưa ra thị trường trên cả nước. Loại hình condotel đưa ra thị trường 4.464 căn, tiêu thụ cũng không khá hơn, chỉ đạt 29 căn. Đồng thời, nguồn cung hầu hết là hàng tồn kho ở những dự án cũ, chiếm 99% tổng nguồn cung cả nước.

“Những thách thức về pháp lý, hiệu quả khai thác và niềm tin của nhà đầu tư vẫn là rào cản khiến phân khúc này chưa thể hồi phục trong ngắn hạn” - ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting, kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group cho hay.

Điều đáng nói hơn cả, tình trạng ảm đạm của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đặt trong bối cảnh ngành nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang hồi phục đáng kể. Công suất phòng khách sạn được cải thiện rõ rệt trong năm 2024 với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng gần 15% trong 12 tháng qua nhờ sự trở lại mạnh mẽ của ngành du lịch.

Theo đánh giá của Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, dù vẫn đang trong mùa thấp điểm du lịch quốc tế, nhưng kết quả tăng trưởng tích cực trong tháng 7 và tháng 8 vừa qua đã cho thấy những tín hiệu khả quan cho thị trường du lịch trong nước. Chỉ tính riêng 4 ngày nghỉ lễ (từ 30/8 - 2/9), ước tính ngành du lịch cả nước đã phục vụ khoảng 5,5 triệu lượt khách du lịch, tăng 83,3% so với cùng kỳ năm 2024.

Chờ “cơn gió Đông”

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao, Savills Hotels khu vực Đông Nam Á cho rằng, kết quả cộng hưởng của nhiều yếu tố, gồm chính sách nới lỏng visa, hạ tầng du lịch được cải thiện và các chiến lược tiếp thị hiệu quả từ chính quyền địa phương cùng doanh nghiệp giúp Việt Nam ngày càng khẳng định được vị thế là một điểm đến an toàn, thân thiện trên bản đồ du lịch quốc tế.

Các điểm đến trọng điểm như Phú Quốc, Nha Trang - Cam Ranh tiếp tục ghi nhận sự bùng nổ nhờ lượng du khách quốc tế gia tăng, cùng với đó là sự mở rộng của các đường bay quốc tế trực tiếp. Đặc biệt, việc Phú Quốc đăng cai Hội nghị APEC 2027 đang củng cố vị thế của hòn đảo này như một điểm đến toàn cầu, mở ra cơ hội lớn cho lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng.

Vấn đề còn lại, theo các chuyên gia, là các cơ chế mới sẽ như thế nào để giúp cho lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng sớm vào hòa vào "sóng tăng trưởng".

Ảnh: Dũng Minh

Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, bất động sản du lịch cần được xem là một thành phần quan trọng trong ngành kinh tế mũi nhọn như du lịch, từ đó xây dựng quy hoạch phát triển dài hạn cho bất động sản du lịch. Vì vậy, việc giải quyết các câu chuyện về pháp lý, quyền sở hữu cho nhà đầu tư cần được quan tâm xem xét.

“Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách” - ông Lực nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, yếu tố được đặt lên hàng đầu đối với bất động sản nghỉ dưỡng giai đoạn hiện tại không phải dòng tiền, thu hút đầu tư để đợi tăng giá, mà là pháp lý và giá trị của bất động sản. Quy định hiện tại ở Luật Đất đai mới chỉ đề cập đến condotel trên đất ở, trong khi phần lớn dự án thuộc loại hình này lại được phát triển trên đất thương mại, dịch vụ. Do đó, số dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng vẫn rất hiếm hoi”, giảm nhu cầu đầu tư với phân khúc này.

Thời gian vừa qua, mặc dù thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến một loạt dự án quy mô lớn “trình làng” trên khắp cả nước đơn cử như dự án Khu phức hợp và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân với vốn đầu tư gần 44.000 tỷ đồng hay dự án khách sạn Courtyard by Marriott Danang Han River, tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô 5.200 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 4,6 tỷ USD tại khu vực Đề Gi - Vũng Bồi, dự án Monbay Vân Đồn với tổng đầu tư hơn 25.100 tỷ đồng,… nhưng không có nghĩa các doanh nghiệp không cần sự hỗ trợ từ chính sách, nhất là khi Luật Đất đai 2024 đang được cân nhắc xem xét sửa đổi lại.

GS-TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, cần nhìn nhận về đất thương mại - dịch vụ một cách khách quan, xuất phát từ thực tiễn. Thực tế, đất thương mại - dịch vụ hoàn toàn có thể được khai thác lâu dài như đất ở. Về bản chất sinh lợi, đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, còn đất thương mại - dịch vụ tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm và đóng góp ngân sách. Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần nhìn nhận đúng giá trị và vai trò của đất thương mại - dịch vụ để tạo ra khung pháp lý minh bạch, đảm bảo tính chính danh cho các sản phẩm như condotel, officetel…, từ đó khơi thông nguồn lực cho ngành du lịch phát triển.