Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang bị "lệch pha" cung cầu ở các phân khúc một cách trầm trọng. Ảnh tư liệu minh hoạ.

Giúp doanh nghiệp “mặn mà” tham gia nhà ở xã hội

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị về việc dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần và quy định hoán đổi quỹ đất 20% ở vị trí khác “có giá trị tương đương”.

Theo HoREA, dự thảo nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội vẫn còn một số quy định bất cập. Vì vậy, hiệp hội đã góp ý đề nghị bổ sung điểm d (mới) Khoản 1 Điều 27 dự thảo nghị định quy định dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần.

Lý giải điều này, HoREA cho hay, Điều 82 Luật Nhà ở 2023 quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội có nội hàm tương đồng với Điều 55 Luật Nhà ở 2014 và Điểm a, Khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội đã quy định.

Qua đó, quy định dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần sẽ tác động làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Bởi lẽ, với cùng một diện tích đất, dự án nhà ở xã hội sẽ tạo được nguồn cung căn hộ cao hơn khoảng 1,5 lần nguồn cung căn hộ của dự án nhà ở thương mại.

Ngoài ra, việc cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần càng chứng minh tính đúng đắn về tác động làm tăng hiệu quả sử dụng đất đối với trường hợp “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội” (quy định tại Khoản 2 và Khoản 3, Điều 83 Luật Nhà ở 2023).

Đồng thời, việc sửa đổi trên sẽ tác động làm tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường và giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội, do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ nhà ở xã hội, do số lượng căn hộ nhà ở xã hội của dự án nhiều hơn (được tăng khoảng 1,5 lần).

Hơn nữa, điều đó còn “khuyến khích” các doanh nghiệp thực hiện “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” để đưa các quỹ đất này tham gia thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030.

Thị trường bất động sản kỳ vọng đến năm 2030 sẽ có 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Ảnh tư liệu minh họa

Nhiều tác động thực tiễn

Lấy ví dụ về tính tích cực đối với việc tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu dẫn chứng, dự án nhà ở thương mại trung cấp A có quy mô diện tích là 20.000 m2 được phê duyệt mật độ xây dựng là 38%, hệ số sử dụng đất là 7,0.

Do đó, dự án A được xây dựng trên diện tích 7.600 m2 và có tổng diện tích sàn xây dựng là 140.000 m2, có hệ số sàn sử dụng là 0,8 thì tổng diện tích sàn sử dụng là 112.000 m2 bao gồm 20% diện tích sàn sử dụng để kinh doanh dịch vụ, thương mại với 22.400 m2 và tổng diện tích sàn sử dụng còn lại làm căn hộ với 89.600 m2.

Nếu diện tích bình quân căn hộ nhà ở thương mại là 50 m2 thì tổng số căn hộ của dự án A sẽ là 1.792 căn hộ.

Chủ đầu tư dự án A lựa chọn phương thức dành 20% quỹ đất của dự án có diện tích 4.000 m2 để xây dựng nhà ở xã hội, nếu cũng chỉ được xây dựng nhà ở xã hội với mật độ xây dựng 38% thì diện tích xây dựng là 1.520 m2 và hệ số sử dụng đất là 7,0, số lượng căn hộ nhà ở xã hội chỉ có 358 căn hộ.

Tuy nhiên, nếu được xây dựng nhà ở xã hội với mật độ xây dựng 57% hoặc hệ số sử dụng đất là 10,5 (tăng tối đa 1,5 lần) thì số lượng căn hộ nhà ở xã hội sẽ có từ 537 - 655 căn hộ. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.

HoREA đánh giá, thị trường bất động sản hiện nay vừa thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, vừa “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp, rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, nên với quy định “dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần” sẽ có tác động tích cực góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà trên thị trường bất động sản.

Một điểm đáng chú ý khác trong kiến nghị của HoREA là việc hoán đổi quỹ đất 20% ở vị trí khác có giá trị tương đương. Điều đó không chỉ giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội mà còn tạo sự linh hoạt trong việc phát triển dự án.

Quy định này cần được thực hiện sao cho đảm bảo giá trị tương đương của quỹ đất được hoán đổi, nhằm duy trì sự công bằng và hiệu quả trong phát triển nhà ở xã hội.