Năm 1994, Indonesia qui định mức giảm trừ tăng lên 8 triệu rupi, áp dụng đối với cả giá trị đất và nhà. Quy định mới này nhằm giảm thuế đánh trên người nghèo. Ảnh minh họa: Bùi Tư

>> Nhật Bản đánh thuế bất động sản dựa trên diện tích

Đánh thuế dựa trên giá trị của đất và nhà

Cơ sở đánh thuế bất động sản ở Indonesia được đánh trên giá trị của đất và nhà. Đối tượng nộp thuế bao gồm cả người sở hữu và/hoặc người hưởng lợi từ nhà và đất. Thuế này được đánh dựa trên giá trị giao dịch của tài sản do cơ quan thuế quyết định.

Việc đánh giá tài sản được thực hiện 3 năm 1 lần, đối với các khu vực phát triển nhanh thì việc đánh giá tài sản có thể thực hiện hàng năm. Cơ quan thuế được quyền linh hoạt trong việc lựa chọn các kỹ thuật định giá.

Trừ các trường hợp tài sản đặc biệt, có giá trị cao, hầu hết các tài sản được định giá thông qua một hệ thống đánh giá phổ thông đơn giản. Theo đó giá trị của đất được tính theo giá ghi sổ và giá trị nhà được tính theo phân loại nhà, tài sản trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp và khai khoáng được định giá thông qua phương pháp tiếp cận thu nhập.

Quy trình định giá đất dựa trên phương pháp tiếp cận “nhóm giá đất tương đương”. Theo đó, đất đai được phân chia thành các nhóm khác nhau dựa trên giá bán trung bình một m2 do cơ quan thuế quyết định.

Tất cả các mảnh đất nằm trong một nhóm được định giá bằng cách nhân diện tích đất với đơn giá trung bình của nhóm. Giá trị nhà được định giá dựa trên phương pháp tiếp cận chi phí, sử dụng bảng chi phí do cơ quan thuế quyết định. Tổng giá trị bất động sản chịu thuế là tổng giá trị đất và nhà cộng lại.

Thuế suất thuế bất động sản do chính quyền trung ương quyết định với mức thuế suất là 0,5% tính trên giá trị đất đai và tài sản đi liền với đất. Mức thuế suất này được áp dụng thống nhất trong cả nước và đối với mọi loại bất động sản. Luật thuế bất động sản quy định một tỷ lệ ấn định áp dụng đối với giá trị bất động sản để xác định giá trị tính thuế cuối cùng.

Tỷ lệ ấn định này nằm trong khoảng từ 20% đến 100% và được quy định bởi sắc lệnh của tổng thống. Năm 1986, tỷ lệ ấn định được áp dụng trên toàn quốc là 20%. Năm 1994, tỷ lệ ấn định được tăng lên 40% đối với tài sản ở khu vực đô thị có giá trị trên 1 tỷ rupi.

Năm 2000, tỷ lệ ấn định tăng lên 40% đối với tất cả tài sản ở khu vực đô thị và nông thôn có giá trị trên 1 tỷ rupi và tất cả tài sản khu vực lâm nghiệp và nông nghiệp. Bất động sản có giá trị dưới 1 tỷ rupi tiếp tục áp dụng tỷ lệ ấn định 20%. Việc áp dụng tỷ lệ ấn định với mức thuế suất đã tạo ra mức thuế suất thực tế từ 0,1% đến 0,2% (trong khi mức thuế suất danh nghĩa quy định trong luật là 0,5%).

Điều chỉnh mức giảm trừ giá trị tài sản để đánh thuế

Luật thuế bất động sản của Indonesia còn cho phép một khoản giảm trừ đối với giá trị tài sản trước khi xác định tỷ lệ ấn định và thuế suất. Năm 1986, việc giảm trừ chỉ áp dụng đối với giá trị nhà với mức giảm trừ thống nhất là 2 triệu rupi, qua đó loại trừ hầu hết nhà ở khu vực nông thôn và phần lớn nhà của đối tượng thu nhập thấp ở khu vực thành thị, tạo điều kiện cho cơ quan thuế tập trung nguồn lực quản lý các tài sản có giá trị cao.

Luật thuế bất động sản của Indonesia còn cho phép một khoản giảm trừ đối với giá trị tài sản trước khi xác định tỷ lệ ấn định và thuế suất. Năm 1986, việc giảm trừ chỉ áp dụng đối với giá trị nhà với mức giảm trừ thống nhất là 2 triệu rupi, qua đó loại trừ hầu hết nhà ở khu vực nông thôn và phần lớn nhà của đối tượng thu nhập thấp ở khu vực thành thị, tạo điều kiện cho cơ quan thuế tập trung nguồn lực quản lý các tài sản có giá trị cao.

Năm 1989, mức giảm trừ được điều chỉnh tăng lên 3,5 triệu rupi và sau đó tăng lên 7 triệu vào năm 1991. Năm 1994, mức giảm trừ tăng lên 8 triệu rupi, áp dụng đối với cả giá trị đất và nhà và mỗi người nộp thuế chỉ được áp dụng một khoản giảm trừ. Quy định mới này nhằm giảm thuế đánh trên người nghèo. Năm 2001, mức giảm trừ tiếp tục được tăng lên 12 triệu rupi.

Do việc quy định mức thuế suất và tỷ lệ ấn định thuộc thẩm quyền của chính quyền trung ương, chính quyền địa phương chỉ có một công cụ duy nhất có thể tác động đến nguồn thu từ thuế bất động sản là điều chỉnh mức giảm trừ.

Năm 2001, có 210 địa phương tiếp tục áp dụng mức giảm trừ 8 triệu rupi, 17 địa phương tăng mức giảm trừ và 114 địa phương giảm mức giảm trừ. Những địa phương tăng mức giảm trừ thường là những địa phương giàu hơn, trong khi những địa phương giảm mức giảm trừ là những địa phương cần tăng nguồn thu từ thuế bất động sản./.

Bùi Tư