Thị trường bất động sản kết thúc thời kỳ “vốn giá rẻ”

Phát biểu khai mạc “Diễn đàn phát triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022” và Trao chứng nhận "Dự án đáng sống 2022" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng ngày 15/12/2022, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công nhấn mạnh, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vừa trải qua một năm 2022 đầy biến động.

Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam Phạm Tấn Công phát biểu tại diễn đàn. Ảnh: TN

Theo đó, doanh nghiệp bất động sản đối mặt với những khó khăn lớn về nguồn vốn, về lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án. “Có thể nói 2022 là một năm khó khăn toàn diện của ngành bất động sản. Các khó khăn này đang ảnh hưởng rất tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản và nguy cơ gây tác động domino lan toả đến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp trong nền kinh tế” - ông Phạm Tấn Công nhấn mạnh.

Chỉ ra nguyên nhân của tình trạng khó khăn này, Chủ tịch VCCI cho biết có cả nguyên nhân khách quan và chủ quan từ phía doanh nghiệp.

“Về khách quan, tình hình kinh tế thế giới với các thị trường vốn, tài chính đều xấu đi, thế giới kết thúc thời kỳ vốn giá rẻ, bước vào thời kỳ lạm phát và lãi suất cao. Mỹ tiếp tục tăng lãi suất cơ bản liên tục, tác động tới thị trường toàn cầu. Dòng vốn vào bất động sản cao, kết thúc thời kỳ bất động tăng giá cao” - Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Về nguyên nhân chủ quan, Chủ tịch VCCI cũng thẳng thắn đặt vấn đề: “Lỗi của chúng ta cũng có”. Theo đó, vấn đề đầu tiên là vấn đề vốn, thứ hai là vấn đề sản phẩm. Các doanh nghiệp đã sử dụng vốn đúng, khoa học hay chưa? Đồng thời cho rằng, qua những cơn “sóng gió” này chính là lúc doanh nghiệp rút ra bài học, rút kinh nghiệm để phát triển bền vững.

“Khi vốn huy động xã hội không được đổ vào tạo sản phẩm cho thị trường bất động sản, mà một tỷ lệ lớn đổ vào đầu cơ, mở rộng quỹ đất thâu tóm dự án quỹ đất khiến dòng tiền tương lai bị chặn đứng. Doanh nghiệp trông chờ vào tăng giá đất đai là khiếm khuyết lớn, là bài học chúng ta cần rút ra. Chúng ta huy động vốn để tạo ra sản phẩm bất động sản không phải là thâu tóm đất đai” - ông Phạm Tấn Công nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Công đặt vấn đề sản phẩm bất động sản đã phù hợp nhu cầu chưa, hay mới tập trung phục vụ nhu cầu đầu cơ. Đó là điểm yếu chí mạng của thị trường bất động sản.

Từ thực tế này, ông Công yêu cầu doanh nghiệp cần khách quan nhìn nhận, có tầm nhìn phát triển bền vững, bởi thời kỳ vàng son của vốn rẻ cũng đã kết thúc theo Covid-19.

“Điểm nghẽn” tạo nguy cơ bong bóng

Phát biểu tại diễn đàn, ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua đã phát triển nhanh, tác động nhiều ngành nghề và có những đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thị trường gần đây có một số dấu hiệu phát triển không ổn định, có nguy cơ dẫn đến bong bóng, thể hiện ở một số khía cạnh.

Thứ nhất, về nguồn cung, nhiều dự án đầu tư vướng thủ tục pháp lý chưa triển khai thực hiện, hoặc dừng thi công khiến nguồn cung giảm. Đến hết quý III năm nay, cả nước có 104 dự án đang triển khai (bằng 51% cùng kỳ so với cùng kỳ) và 63 dự án nhà ở thương mại hoàn thành.

Các đại biểu tham dự diễn đàn thăm quan hình ảnh các dự án đáng sống. Ảnh: TN

Thứ hai, những khó khăn của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Các khó khăn của doanh nghiệp, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh tập trung vào một số vấn đề như khó khăn tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp khiến cho dự án bất động sản dừng thi công. Ngoài ra, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu tăng đã có tác động đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản khiến một số doanh nghiệp thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giảm lao động, các nhà thầu thi công phải dừng thi công…

Thị trường bất động sản tác động nhiều ngành nghề, nên những khó khăn trên đã khiến một số lĩnh vực khác như nguyên vật liệu, trang trí nội ngoại thất bị ảnh hưởng theo.

Cuối cùng là những khó khăn do tâm lý khách hàng. Một số dự án không đảm bảo pháp lý khiến các nhà đầu tư, người dân mất lòng tin.

Những khó khăn trên, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, diễn ra trong thời gian ngắn. Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt với tinh thần Chính phủ đồng hành cùng doanh nghiệp trong khó khăn và tháo gỡ khó khăn. Chính phủ đã thành lập Tổ công tác với sự tham gia của các bộ ngành nhằm đôn đốc, tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các doanh nghiệp.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho hay, Tổ công tác đã làm việc một số địa phương, doanh nghiệp và ghi nhận một số nhóm vấn đề vướng mắc có thể tác động đến thị trường bất động sản. Đó là những vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật chồng chéo mâu thuẫn và việc thực thi pháp luật chưa nghiêm ở một số địa phương, dự án.

Về vướng mắc liên quan pháp luật đất đai, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, còn tồn tại khá nhiều như vướng mắc liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng dù chính quyền tích cực hỗ trợ doanh nghiệp; định giá đất; quy hoạch sử dụng đất; giao đất thực hiện dự án, lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng, chấp nhận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận chủ đầu tư…

Về vướng mắc liên quan quy hoạch tác động đến việc thực hiện dự án, như các dự án được thực hiện quy hoạch chi tiết, đang triển khai, nhưng chưa đủ căn cứ pháp lý, hoặc pháp lý hết hiệu lực.

Bên cạnh đó là những vướng mắc liên quan đến pháp luật về đầu tư, về đấu thầu dự án có đất công xen kẽ, về hoạt động đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…, đều tác động khiến nguồn cung ra thị trường giảm./.