Xu hướng tăng giá ở thị trường sơ cấp nhưng giảm cục bộ ở thứ cấp

Số liệu thống kê của Công ty cổ phần DKRA Vietnam về thị trường bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận cho thấy, giá bán ở thị trường sơ cấp tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới. Lý giải diễn biến này, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, nêu một loạt các nguyên nhân khách quan gồm: một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường; ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng.

Còn về chủ quan, đó là do tâm lý các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Nguồn: Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services. Đồ họa: Văn Chung

Ở khía cạnh khác, giá bán sơ cấp tăng sẽ mang đến lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Theo đó, khách hàng được hưởng lợi từ các chương trình hỗ trợ tài chính mà chủ đầu tư áp dụng như ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán… Đồng thời, các dự án cũng được nâng cao chất lượng bàn giao với tiện ích nội khu và tiêu chuẩn dịch vụ tương xứng hơn… Điều này vừa gia tăng giá trị tài sản của khách hàng, vừa góp phần nâng tầm thương hiệu BĐS của chủ đầu tư.

Khác với giá sơ cấp, giá bán thị trường thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ… Các chuyên gia nhận định, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán BĐS với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí là bán lỗ để thu hồi vốn.

Tăng cường hơn nữa chức năng quản lý nhà nước, tránh đầu tư theo "tâm lý đám đông"

Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán BĐS tăng - giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng… cũng làm giá BĐS ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Bên cạnh đó, DKRA Vietnam ghi nhận, những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín hoặc có sự hợp tác của những thương hiệu quốc tế thì giá bán thứ cấp gần như không có nhiều biến động, bởi khách hàng đa phần có xu hướng nắm giữ để khai thác - vận hành hơn là mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp. Với khách hàng có nhu cầu ở thực, những dự án của chủ đầu tư uy tín, đáp ứng các tiêu chí về tiện ích nội khu, pháp lý, giá bán… vẫn có thanh khoản tốt.

Các chuyên gia dự báo, trong thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá BĐS trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp; tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Cùng với đó, rất cần tăng cường sự quản lý của các cơ quan nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo”.

''Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý... Do đó, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, được phát triển bởi các thương hiệu quốc tế, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông...'' - ông Đinh Thế Hiển khuyến nghị.