PV: Thưa ông, năm 2022 đã trải qua 3/4 chặng đường, nhưng những khó khăn trên thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng vẫn còn rất nhiều. Ông có thể đánh giá khái quát về diễn biến của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh từ đầu năm tới nay? Đâu là nguyên nhân khiến thị trường này không sôi động?

Ông Võ Hồng Thắng

Ông Võ Hồng Thắng: Theo số liệu thống kê của DKRA Group, quý I/2022, sau khi trạng thái bình thường mới được thiết lập, thị trường chung có sự hồi phục đáng ghi nhận, với nguồn cung mới và lượng tiêu thụ gia tăng đáng kể so với cùng kỳ năm 2021. Đáng chú ý, ở phân khúc đất nền tại một số huyện vùng ven với thông tin quy hoạch lên quận, thành phố đã ghi nhận giá chào bán tăng phổ biến từ 10% - 18% so với thời điểm cuối năm 2011. Thanh khoản thị trường ở mức thấp.

Tuy nhiên, từ giữa quý II/2022 đến nay, hàng loạt thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến tâm lý thị trường chung. Điển hình như: tình trạng bất ổn địa chính trị trên toàn cầu; thị trường chứng khoán, tỷ giá biến động mạnh; tình hình lạm phát, lãi suất cho vay tăng cao; tăng cường kiểm soát phát hành trái phiếu, cấp tín dụng bất động sản; thanh tra, kiểm tra các dự án, chủ đầu tư sai phạm;…

PV: Một thực tế thấy rất rõ trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, đó là nguồn cung sản phẩm không chỉ thiếu mà còn bất cân xứng. Theo ông, làm thế nào để giải quyết được vấn đề này để thị trường tăng tính thanh khoản, nhất là nguồn sản phẩm dành cho người thu nhập trung bình, thấp?

Ông Võ Hồng Thắng: Tình trạng bất cân xứng nguồn cung nêu trên cũng đã được DKRA Group đề cập khá nhiều trong các báo cáo thời gian gần đây. Điển hình là phân khúc căn hộ hạng A có mức giá từ 60 triệu đồng/m2 (bao gồm thuế VAT) liên tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số nguồn cung mới, dao động từ 50% - 60% giai đoạn 2019 - 2021, chiếm 3/4 tổng nguồn cung mở bán trong 9 tháng năm 2022.

Trên thực tế, giá đất và các chi phí đầu vào liên tục tăng cao như hiện nay, việc phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội đã không còn khả thi và hấp dẫn đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư.

Mặt khác, việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đã nhận được sự quan tâm đáng kể từ góc độ quản lý nhà nước và các chủ doanh nghiệp, như: Vingroup, Sun Group, Him Lam, Bitexco, Masterise,… cũng đã cam kết tham gia phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Nguồn: DKRA Group

Để giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu và gia tăng nhà ở vừa túi tiền, nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, cần có những giải pháp cụ thể và đồng bộ. Trong đó, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơi và đồng bộ; đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp độc lập tương tự các nước phát triển.

Ngoài ra, cơ quan chức năng cần xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.

PV: Một trong những vướng mắc được cho là rất lớn khiến thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh bị “tắc nguồn cung”, đó là số lượng dự án gặp khó khăn về pháp lý lớn. Vấn đề này được UBND TP. Hồ Chí Minh chỉ đạo gỡ vướng nhưng hiện vẫn chưa có nhiều chuyển biến mạnh. Ông có bình luận gì về điều này? Liệu năm 2023, vấn đề này có khả thi hơn không?

Ông Võ Hồng Thắng: Có thể nói các nút thắt pháp lý hiện nay phần lớn đến từ sự thiếu nhất quán, quy định chồng chéo giữa các bộ luật hiện hành (Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,…) gây khó khăn cho doanh nghiệp, kéo dài thời gian xin cấp phép. Do đó, việc tháo gỡ các nút thắt này là một việc làm dài hơi, với tầm nhìn từ 2 - 5 năm tới và cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ban ngành.

Trên thực tế cũng đã có những bước tiến đáng ghi nhận như: Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương tiếp tục củng cố hành lang pháp lý, quy định việc kiểm soát, quản lý hiệu quả trong việc sử dụng đất; Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn cấp sổ cho loại hình condotel, officetel; Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở (sửa đổi), rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục cấp phép dự án nhà ở xã hội xuống còn 153 ngày.

PV: Năm 2022 xem chừng sẽ khó thay đổi mang tính đột phá, nhưng năm 2023, theo góc nhìn của ông, liệu rằng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh có khởi sắc hơn trong năm 2023 hay không? Đâu là những điểm chúng ta kỳ vọng sẽ được “gỡ nút thắt” cho thị trường này hồi phục lại trong năm tới?

Ông Võ Hồng Thắng: Năm 2023, bên cạnh những “mảng tối” còn tồn tại, thị trường vẫn sẽ có những điểm sáng phải đề cập đến như: gói kích thích kinh tế 350.000 tỷ đồng, trong đó hơn 114.000 tỷ đồng đầu tư vào hạ tầng, tạo điều kiện nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được triển khai (cầu Cát Lái, cầu Thủ Thiêm 3, cầu Thủ Thiêm 4, tuyến Metro số 1,…).

Ngoài ra, động thái tăng cường thanh tra các dự án, chủ đầu tư gần đây sẽ giúp “thanh lọc”, làm gia tăng tính minh bạch của thị trường, từ đó thu hút được nhiều dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước đổ vào thị trường bất động sản. Nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp dự kiến sẽ tăng với sự tham gia đầu tư của nhiều chủ đầu tư lớn, có tên tuổi trên thị trường.

PV: Xin cảm ơn ông!