Theo Điều 247 Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì từ ngày 01/01/2025, khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất. Tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Thông thường, người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ là người nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận ai sẽ chịu khoản thuế này, do đó bên chịu thuế thu nhập cá nhân có thể là bên bán hoặc bên mua, tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
Điển hình trường hợp ông N.V.C nhận chuyển nhượng một thửa đất có diện tích 100m2 của bà Đ.T.L với giá chuyển nhượng thỏa thuận trong hợp đồng là 3 tỷ đồng. Theo quy định mới, giả sử giá đất theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng là 2,5 tỷ đồng, thì thuế TNCN phải nộp sẽ là 2% của 2,5 tỷ đồng, tức 50 triệu đồng. Trong trường hợp này, nếu thỏa thuận bà Đ.T.L là người chịu thuế TNCN, thì sau khi trừ đi chi phí đóng thuế, số tiền bà Đ.T.L nhận được là 2,95 tỷ đồng.
Tuy nhiên, việc xác định giá đất theo bảng giá đất có thể khác biệt so với giá thị trường. Do đó, người chuyển nhượng cần tham khảo bảng giá đất hiện hành tại địa phương để biết chính xác số thuế phải nộp.
Ngoài ra, có một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, bao gồm chuyển nhượng giữa các đối tượng có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng như vợ chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; ông bà với cháu; anh chị em ruột với nhau, hoặc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở.
Theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường bên mua là người chịu lệ phí trước bạ, nhưng các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ chịu đối với khoản phí này. Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Áp dụng đối với trường hợp nêu trên của ông N.V.C và bà Đ.T.L do giá chuyển nhượng trong hợp đồng (3 tỷ đồng) cao hơn giá theo bảng giá đất (2.5 tỷ đồng), nên giá tính lệ phí trước bạ sẽ là 3 tỷ đồng. Lệ phí trước bạ phải chịu là (0,5% × 3.000.000.000 đồng) = 15.000.000 đồng.
Phí công chứng hợp đồng sẽ do người yêu cầu công chứng nộp, trong giao dịch thực tế các bên có thể thỏa thuận cụ thể về người nộp. Mức phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch, các bên có thể tham khảo mức phí được quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC cụ thể như sau:
|
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu (đồng/trường hợp) |
|
|
1 |
Dưới 50 triệu đồng |
50 ngàn |
|
2 |
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
100 ngàn |
|
3 |
Từ trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng |
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
|
4 |
Từ trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng |
1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng |
|
5 |
Từ trên 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng |
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng |
|
6 |
Từ trên 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng |
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng |
|
7 |
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng |
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
|
8 |
Trên 100 tỷ đồng |
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Trường hợp công chứng hợp đồng nêu trên của ông N.V.C và bà Đ.T.L thuộc khung phí từ trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng, mức thu phí công chứng là 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng. Như vậy, trường hợp này phải chịu phí công chứng là 1.000.000 đồng + 0,06% x 2.000.000.000 đồng = 2.200.000 đồng.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là khoản phí mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản lệ phí thu khi cơ quan nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân. Thông thường hai khoản phí này người mua sẽ chi trả khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận bên bán sẽ chịu các khoản phí này. Cả hai loại phí này đều do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, nên mức thu cụ thể sẽ khác nhau tùy theo từng địa phương.
Như vậy, việc thỏa thuận ai sẽ chịu các khoản thuế, phí khi giao dịch chuyển nhượng đất là rất quan trọng và cần được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, các bên tham gia giao dịch cần chú ý điều khoản thỏa thuận và tham khảo bảng giá đất hiện hành của từng địa phương để đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi của mình./.
