Người có nhu cầu ở thực khó mua nhà

Thị trường bất động sản (BĐS) từ đầu năm tới nay ghi nhận những diễn biến cả tích cực lẫn tiêu cực, khi nguồn cung bắt đầu cải thiện, song vẫn gặp phải rào cản lớn về nguồn vốn. Giá bán có xu hướng tăng cao khi nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang. Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, giá BĐS đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Trao đổi với phóng viên TBTCVN về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, hiện nay thị trường quá thiếu nguồn hàng, nguồn cung tại các dự án đang bị vướng mắc nên không thể ra hàng. Nguồn hàng ít và hầu như được chào đi bán lại, trong khi đó nhu cầu đầu tư kinh doanh tăng.

Giá căn hộ chung cư vẫn ở mức cao khiến người có nhu cầu thực khó tiếp cận.

Nhu cầu lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính của việc sốt đất. Lực cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ làm tăng giá, đi kèm với đó là áp lực tăng giá của đất đai, nguyên vật liệu, thiết bị, vật tư, nhân công… đều tạo áp lực giá tăng. Cùng với việc khan hàng thì cũng xuất hiện đầu cơ, đầu nậu lợi dụng cơ hội để khai thác đất đai ở những vùng chưa được quy hoạch, chưa được làm dự án.

“Từ đầu năm tới nay thị trường BĐS bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như: Lạm phát, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại. Thanh khoản giảm rõ rệt. Chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền chủ yếu phân bố vào các dạng BĐS đầu cơ, nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao” - ông Đính chia sẻ.

Ông Đính cũng cho rằng, việc giảm giá BĐS hiện nay là khó. Để giải quyết triệt để thì Nhà nước cần tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang trong quá trình làm thủ tục phê duyệt đầu tư để ra nguồn hàng lớn, khi đó cân bằng cung cầu, hàng hóa phong phú dồi dào. Có nhiều sự lựa chọn, giá đất, giá BĐS mới có thể giảm.

Dòng tiền chờ đợi cơ hội

Đồng tình với quan điểm trên, ông Đỗ Duy Thành - Quản lý Bộ phận tư vấn và đầu tư Savills Hà Nội, cho rằng nửa đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái mạnh để kiểm soát chặt chẽ thị trường BĐS khỏi nguy cơ "bong bóng"; bao gồm việc kiểm soát cả kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Không chỉ vậy, việc rà soát lại thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất cũng là một trong những lý do ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch BĐS. Thêm vào đó, thanh khoản giảm, cùng với việc thiếu hụt nguồn cung cũng làm cho thị trường kém sôi động, đặc biệt là phân khúc người dùng tầm trung và bình dân, các đối tượng trẻ từ dưới 30 - 35 đang có nhu cầu rất lớn. Do đó, có thể thấy diễn biến thời gian qua của thị trường BĐS khá phức tạp.

Ông Thành dự báo, từ những dữ liệu thực tế cho thấy tình trạng trầm lắng sẽ vẫn diễn ra ít nhất cho đến hết năm 2022. Các nhà đầu tư sẽ có xu hướng tái cơ cấu lại các khoản đầu tư và sản phẩm theo hướng chú trọng đến thanh khoản, thay vì chờ thị trường hồi phục để được lãi lớn. Đặc biệt, những nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp đang lướt sóng, dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ đứng trước áp lực lãi vay, bắt buộc phải cắt lỗ. Thêm vào đó, các vướng mắc về pháp lý để bổ sung nguồn cung cho thị trường cũng sẽ không được giải quyết một sớm một chiều. Có thể nói rằng, đối với thị trường BĐS, giai đoạn này là lúc dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc. Vẫn quá sớm để kết luận rằng tình hình BĐS sẽ tiếp tục xấu đi, hay sẽ có khởi sắc sau năm 2022, nhưng chắc chắn những động thái của Chính phủ sẽ góp phần tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh với tiềm năng phát triển bền vững.

Cũng theo ông Thành, hiện nay giao dịch chững mà giá vẫn tăng là do được tạo ra bởi một số nhóm nhà đầu tư/môi giới, những người vẫn chưa chấp nhận sự thật rằng, thị trường không còn tăng trưởng như giai đoạn 2021 và vẫn đang còn "hàng" trong cơ cấu đầu tư của họ, nhưng không chịu bán cắt lỗ. Giá những nhà đầu tư đó đưa ra thường sẽ khá cao để trang trải được cả chi phí lãi vay, đảm bảo lời và vốn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hầu như không có, hoặc rất ít giao dịch được thực hiện với mức giá chào như vậy. Điều này dẫn đến người có nhu cầu thực muốn mua thì sẽ khó đàm phán giá, người muốn bán thì đua nhau đưa giá cao nên khó bán, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là các cơ quan quản lý nhà nước tiếp tục rà soát các quy định chồng chéo của các luật liên quan đến thị trường BĐS, để sớm giải quyết các rào cản thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án BĐS; thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ để hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư.