Hỏi: Sau khi Luật Đất đai sửa đổi bổ sung (mới 2024) được Quốc hội thông qua, có hiệu lực vào ngày 01/01/2025, có quy định mới mở rộng các trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là: sổ đỏ). Xin tòa soạn cho biết rõ hơn về các quy định này.
|
Trả lời: Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 138).
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 (Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014) và Điều 140 (Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền) của Luật này.
Với quy định tại Điều 138 thì hợp hộ gia đình, cá nhân đang thì được cấp sổ đỏ khi có đủ điều kiện pháp lý chung, như sau:
Không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Diện tích được công nhận để cấp sổ đỏ phải căn cứ vào hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng và thực tế sử dụng đất và theo quy định về hạn mức sử dụng đất ở, đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp.
Người sử dụng đất được cấp sổ đỏ thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Nghĩa vụ tài chính là: nộp tiền sử dụng đất, tiền lệ phí trước bạ tùy theo từng loại đất và bảng giá đất của từng địa phương; tùy theo diện tích trong hạn mức hay ngoài hạn mức.
Thực tế lâu nay có rất nhiều người nhầm lẫn, không tìm hiểu kỹ quy định của Luật Đất đai 2024, chỉ “truyền miệng” rằng luật mới: “đất không có giấy tờ, sử dụng đất trước 01 tháng 7 năm 2014 thì sẽ được cấp sổ đỏ”. Từ đó, tìm mua đất không giấy tờ để đợi đến 2025 làm sổ đỏ hy vọng “một vốn bốn lời”, được hưởng chênh lệch lớn từ giá trị đất không sổ đỏ và đất có sổ đỏ.
Mặt khác khi nhận chuyển nhượng đất (mua đất) khi chưa có sổ đỏ thì không thể thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng bộ sang tên người mua theo quy định của pháp luật, mà giữa hai bên mua bán chỉ thỏa thuận và “viết giấy tay” rồi giao đất, trả tiền hoặc hợp đồng đặt cọc; đây là hình thức giao dịch mà đã xảy ra rất nhiều tranh chấp trên thực tế đã nhiều người “tiền mất, kiện mang”./.
