Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành bảng giá đất 5 năm/lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, căn cứ vào bảng giá đất người mua bán nhà đất, bất động sản (BĐS) kê khai nộp các loại thuế, phí. Tuy nhiên, khi mua bán nhà đất, chuyển nhượng BĐS giá trị luôn cao hơn so với giá tại bảng giá đất được công bố, người mua bán nhà đất, BĐS cũng lờ đi việc kê khai thật với giá mua bán, chuyển nhượng nhằm né tránh phải nộp các khoản thuế, phí liên quan, dẫn đến Nhà nước thất thu thuế.
Mánh khóe người nộp thuế lách luật để trốn thuế là lập hợp đồng chuyển nhượng BĐS bằng với bảng giá của UBND tỉnh quy định hoặc thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế; bởi hợp đồng chuyển nhượng BĐS là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói.
 |
| Việc khai 2 giá trong giao dịch bất động sản ngoài thất thu cho ngân sách còn có thể gây rủi ro cho cả hai bên khi có tranh chấp xảy ra. Ảnh: Văn Chung |
Đối với hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 lập cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư. Điều này, dẫn đến việc kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân là bằng 0, dẫn đến ngân sách nhà nước không thể thu được một đồng tiền thuế nào.
Đứng trước thực trạng này, để đẩy mạnh công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, Bộ Tài chính đã liên tiếp có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Bộ Công an; Bộ Tư pháp để phối hợp triển khai đồng bộ các giải pháp chống thất thu trong hoạt động này. Đồng thời, Tổng cục Thuế đã yêu cầu cục thuế các tỉnh, thành phố chủ động tham mưu UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và các ngành liên quan phối hợp chống thất thu thuế hoạt động chuyển nhượng BĐS.
Đồng thời, các cục thuế cần phối hợp cung cấp cơ sở dữ liệu mà người nộp thuế đã kê khai thuế trong trường hợp có phát sinh biến động về giá BĐS cao hơn giá UBND đã ban hành (bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất) cho cơ quan Tài nguyên & Môi trường để cơ quan này phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát và kịp thời tham mưu cho UBND cấp tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất, cũng như hệ số điều chỉnh giá đất sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường theo quy định của pháp luật.
Trên cơ sở chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế, cơ quan thuế địa phương cũng đã và đang tích cực vào cuộc. Cục Thuế TP. Hà Nội có công văn gửi Sở Tư pháp phối hợp trong công tác tuyên truyền, đấu tranh với các hành vi vi phạm trong kê khai giá của hoạt động chuyển nhượng BĐS. Cùng với đó, Cục Thuế TP. Hà Nội đã tuyên truyền tới người nộp thuế bằng nhiều hình thức để truyền tải thông điệp “người nộp thuế có trách nhiệm khai chính xác, trung thực, đầy đủ các nội dung trong hồ sơ khai thuế hoặc hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính; có trách nhiệm giải trình, bổ sung thông tin tài liệu đầy đủ, đúng thời hạn theo yêu cầu của cơ quan quản lý thuế”.
Thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tăng mạnhTổng cục Thuế đánh giá, với sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan thuế các cấp, 5 tháng đầu năm 2022, công tác quản lý thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã có những chuyển biến tích cực. Chỉ tính riêng trong 3 tháng đầu năm 2022, thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt 8.209 tỷ đồng, tương ứng tăng khoảng 3.200 tỷ đồng, tăng 63% so với số thu 3 tháng đầu năm 2021. |
Cùng với Hà Nội, UBND TP. Đà Nẵng đã ban hành văn bản chỉ đạo các sở, ban, ngành, các quận, huyện phối hợp thực hiện một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố. Theo đó, UBND TP. Đà Nẵng giao Sở Tư pháp chỉ đạo các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố quán triệt các công chứng viên, nhân viên tại tổ chức thực hiện nghiêm túc các quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch; hướng dẫn người yêu cầu công chứng kê đúng giá thực tế chuyển nhượng, mua bán, cho thuê BĐS để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.
Tại tỉnh Quảng Ninh, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành kế hoạch tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn. Cụ thể, UBND tỉnh Quảng Ninh đã yêu cầu có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan thuế và đơn vị chức năng trên địa bàn để thực hiện chống thất thu trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, đảm bảo đúng quy định và đạt hiệu quả cao.
Tại tỉnh Long An ông Nguyễn Văn Thủy - Cục trưởng Cục Thuế cho biết, từ đầu năm đến nay, các chi cục thuế trực thuộc đã hướng dẫn người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng đúng với thực tế giao dịch đối với hàng trăm hồ sơ nhà đất. Việc kiểm tra rà soát những hồ sơ “nghi ngờ” có dấu hiệu kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch và hướng dẫn người nộp thuế kê khai theo đúng quy định pháp luật là để đảm bảo quyền lợi, công bằng cho người dân, doanh nghiệp.
Cùng với đó, Cục Thuế Long An đã chỉ đạo các bộ phận xử lý tại các chi cục thuế trên địa bàn tỉnh kiểm tra về lịch sử chuyển nhượng tại thửa đất trong hồ sơ, đối chiếu, so sánh với các hồ sơ khác tại các thửa liền kề hoặc thửa có điều kiện gần giống nhau, nhất là những khu vực đất tại vị trí đắc địa để xác định rủi ro trong việc kê khai giá chuyển nhượng của người nộp thuế. Từ đó, khuyến cáo người nộp thuế kê khai trung thực trong quá trình làm thủ tục và cơ bản những hồ sơ này đã được người nộp thuế tự giác khai điều chỉnh.
* Ông Ngô Xuân Tòng – Cục trưởng Cục Thuế Bắc Ninh:
 |
| Ông Ngô Xuân Tòng |
Để chống thất thu thuế hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS, Cục Thuế Bắc Ninh đã chỉ đạo các phòng chức năng, chi cục thuế trực thuộc tăng cường kiểm tra giám sát tại trụ sở cơ quan thuế đối với hồ sơ khai thuế, hồ sơ chuyển từ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh, yêu cầu ra thông báo giải trình, bổ sung thông tin và khai điều chỉnh bổ sung đối với trường hợp kê khai không đúng giá thực tế chuyển nhượng.
Trong trường hợp nếu người nộp thuế không thay đổi giá chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ thiết lập hồ sơ chuyển sang cơ quan điều tra, công an tỉnh Bắc Ninh điều tra xử lý theo quy định của pháp luật.
* Bà Nguyễn Thị Lan Anh - Vụ trưởng Vụ Thuế doanh nghiệp nhỏ và cá nhân, Tổng cục Thuế:
 |
| Bà Nguyễn Thị Lan Anh |
Mua bán nhà đất 2 giá, kê khai 2 hợp đồng song song với giá trị mua bán khác nhau để trốn thuế đang là tình trạng phổ biến khiến cho ngân sách thất thu, thị trường nhà đất hỗn loạn. Thực trạng nhức nhối này đang đặt cơ quan chức năng cũng như toàn xã hội trước yêu cầu phải chấn chỉnh lại hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS.
Để ngăn chặn thực trạng trên, Tổng cục Thuế đã yêu cầu cơ quan thuế các cấp chú trọng tuyên truyền, hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Đồng thời, cơ quan thuế tăng cường công tác phối hợp với các cơ quan, ban ngành địa phương trong quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Song song với đó, một số cơ quan thuế đã phối hợp tổ chức thanh tra, kiểm tra, đồng thời thực hiện một số biện pháp để thu thập chứng cứ xác minh giá chuyển nhượng như: Xác minh với các văn phòng công chứng về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng khác giá khai thuế, phụ lục hợp đồng với giá điều chỉnh; xác minh qua ngân hàng các thông tin về giao dịch liên quan chuyển nhượng BĐS, vay để mua BĐS…
Nhờ có sự vào cuộc quyết liệt của các ngành chức năng liên quan, 5 tháng đầu năm 2022, công tác quản lý thuế hoạt động chuyển nhượng BĐS đã có những chuyển biến tích cực.
* Ông Thái Minh Giao - Phó Cục trưởng Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh:
 |
| Ông Thái Minh Giao |
Để quản lý thuế hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt hiệu quả cao nhất, Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh và các chi cục thuế trực thuộc đã triển khai tuyên truyền, hướng dẫn người nộp thuế kê khai trung thực giá chuyển nhượng BĐS trên hợp đồng mua bán; phát hành giấy mời đối với các trường hợp có dấu hiệu kê khai không trung thực và đề nghị người nộp thuế điều chỉnh lại giá chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán đúng với giá thực tế.
Cùng với đó, Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh cũng đã tham mưu cơ quan cấp trên, phối hợp với các sở, ngành liên quan trong việc thực hiện kế hoạch tổng thể tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với các khoản thu về đất và BĐS.
Tuy nhiên, để quản lý thuế một cách có hiệu quả đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, ngoài việc cần có các quy định chặt chẽ, thống nhất của các văn bản pháp luật về thuế, đất đai, kinh doanh BĐS, hoạt động công chứng..., công tác phối hợp của các cơ quan, đơn vị có liên quan phải được tăng cường nhằm phát hiện trường hợp cố tình thực hiện hành vi kê khai sai, gây sai lệch số thuế phải nộp, thất thu thuế cho ngân sách.
