PV: Chỉ còn chưa đầy một tuần nữa là kết thúc năm 2022 với nhiều thăng trầm, ông nhìn nhận như thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản trong năm qua?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Thị trường bất động sản đầu năm 2022 có sự tăng giá của một số phân khúc tại một số tỉnh, thành phố làm cho giá bất động sản tăng cao. Tuy vậy, suốt 3 năm qua, từ 2020 đến năm 2022 tính thanh khoản của thị trường rất kém.

Thị trường đã bắt đầu hình thành bong bóng bất động sản ở một số phân khúc, đặc biệt là phân phúc cao cấp có tính thanh khoản thấp. Các phân khúc khác có nhu cầu tốt, nhưng lại không có nguồn cung, ví dụ như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Tại TP. Hồ Chí Minh phân khúc này gần như không có. Còn tại Hà Nội, chỉ khoảng 5 - 7% sản phẩm ra thị trường là nhà ở xã hội nhà ở giá rẻ.

Điều đó dẫn đến giá sản phẩm được bán trên thị trường còn rất cao. Chính vì vậy, khi có một số chính sách kiểm soát của Nhà nước được áp dụng, thì thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại và xuống dốc.

PV: Những khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản là gì? Để giải quyết những vướng mắc, khó khăn đó cần có những giải pháp cụ thể ra sao, thưa ông?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Thị trường vẫn gặp khó khăn về cơ sở pháp lý để khởi công xây dựng. Vì thế, yếu tố đầu tiên cần phải giải quyết là làm thông suốt hơn các vấn đề về pháp lý, từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật khác. Bên cạnh đó, cơ quan điều hành cần có những giải pháp để các dự án đang triển khai được đẩy mạnh thi công và đảm bảo nguồn vốn xây dựng.

Nguồn: batdongsan.com. Đồ họa: Văn Chung

Một bài toán nữa, theo tôi là cần phải có giải pháp đưa giá trị bất động sản về mức hợp lý hơn. Giá bất động sản ở “trên trời” thì nguy hiểm cho cả người mua và cơ quan cấp vốn. Bong bóng bất động sản sẽ gây nguy cơ khủng hoảng lên hệ thống tài chính ngân hàng, từ đó gây nguy hại đến nền kinh tế. Vì thế, chúng ta cần xem xét triển khai những giải pháp đưa thị trường bất động sản về quy củ. Điều này sẽ làm cho thanh khoản thị trường được cải thiện và bài toán thanh khoản, cũng như dòng vốn được lưu thông tốt hơn.

PV: Thủ tướng vừa ban hành công điện tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Trước đó, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cũng được thành lập. Những động thái mạnh mẽ này sẽ hỗ trợ như thế nào cho thị trường bất động sản?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản sẽ cần một quá trình, không thể giải quyết ngay lập tức được. Việc thành lập tổ công tác sẽ giúp các ngành, địa phương tháo gỡ được những vướng mắc trong cấp phép, xây dựng các dự án bất động sản và thanh lọc được thị trường một cách tốt nhất.

Việc nhiều doanh nghiệp kiến nghị giải quyết khó khăn về thanh khoản, chúng ta cần phải nhìn nhận khách quan là thị trường bất động sản đang tái cấu trúc. Tính thanh khoản của bất động sản thời gian qua có thể thấp, nhưng hầu như tất cả các phân khúc bất động sản giá vẫn cao, có giảm thì cũng vẫn ở mức cao. Chúng ta phải thấy rằng, năm 2020, 2021 nền kinh tế rất khó khăn, giá bất động sản vẫn tăng mạnh. Còn trong năm 2022, các doanh nghiệp cho rằng, thanh khoản giảm nhưng giá vẫn tăng liên tục. Chính điều này tạo nên sự bất thường đối với thị trường bất động sản.

Do đó, việc tái thiết lại thị trường bất động sản sẽ giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn. Quá trình tái cấu trúc để tránh nguy cơ bong bóng bất động sản có thể hình thành, đảm bảo sự phát triển phân khúc nhà ở xã hội nhà ở giá rẻ, đáp ứng nhu cầu của người dân và nhu cầu thực của xã hội.

PV: Ông có thể cho biết trong năm 2023, những chính sách nào sẽ tác động tới thị trường bất động sản?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Một số tỉnh, thành phố lớn như: TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng và Bắc Giang có chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ sẽ tạo ra động lực tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ cho thị trường bất động sản trong năm 2023. Chúng ta cũng thấy rằng, nhu cầu ở thực rất lớn, nhưng lại chưa được đáp ứng.

Do đó, điều cần hướng đến là giải quyết nhu cầu ở thực, giải quyết nơi ăn chốn ở cho người dân an cư lạc nghiệp là mục tiêu lớn nhất của thị trường bất động sản những năm tới. Vì vậy, cần quá trình tái cấu trúc để đưa bất động sản về giá trị thực, để giá bất động sản phù hợp với lương của công nhân, người lao động.

PV: Ông dự báo như thế nào về triển vọng kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong năm 2023? Liệu từ bức tranh kinh tế đó, thị trường bất động sản có phục hồi trở lại?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Năm 2023 kinh tế gặp nhiều khó khăn, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh, ảnh hưởng đến tăng trưởng. Tuy nhiên, nền kinh tế năm tới sẽ tiếp tục được điều phối một cách thận trọng, theo hướng bền vững, nên có cơ sở để kỳ vọng mức tăng trưởng cao. Sự phát triển ổn định bền vững của nền kinh tế sẽ hỗ trợ cho cho thị trường bất động sản phát triển tốt hơn.

PV: Xin cảm ơn ông!