Đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, TS. Trần Du Lịch - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhìn nhận, thị trường vẫn đang méo mó, kích thích đầu cơ, nên luôn dẫn tới mất cân đối cung - cầu.
Trên thực tế, thị trường chỉ "đóng băng" phân khúc cao cấp, bán thành phẩm, các sản phẩm không đủ pháp lý thuộc phân khúc đầu cơ. Còn sản phẩm người tiêu dùng có khả năng thanh toán thì không có, không đủ.
 |
| Khó khăn về nguồn vốn là một trong nhiều vướng mắc của thị trường bất động sản. Ảnh: Đỗ Doãn |
‘‘Với các thị trường khác, sản phẩm nếu thiếu thì có hàng bung ra ngay, nhưng BĐS khó tăng cung vì tất cả quy định hiện nay đang là điểm nghẽn, ức chế nguồn cung. Các sản phẩm BĐS hiện nay phục vụ cho đầu cơ là chính, không đáp ứng cho nhu cầu người sử dụng. Giá đất bị đẩy lên cao. Trong khi đó, các nhà kinh doanh BĐS sử dụng công cụ tài chính thái quá, không kiểm soát được rủi ro, gây hệ quả. Đó cũng là lý do từ quý IV/2022, khi các dòng vốn gặp khó thì nhà đầu tư không có tiền phát triển dự án" - ông Lịch nói.
Nguyên nhân sâu xa của các vướng mắc hiện nay của thị trường BĐS có một phần lỗi của DN khi chỉ phát triển sản phẩm đơn thuần dựa trên sự kỳ vọng vào thị trường. Chúng ta hiện đang hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai và một số luật khác, DN nên đọc để tham gia ý kiến ngay từ đầu để tránh vướng về sau. |
Cụ thể hơn về những khó khăn của thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chỉ ra 3 vướng mắc lớn mà thị trường đang phải đối mặt. Thứ nhất, đó là hệ thống pháp lý trong đó có Luật Đất đai. Trong quá trình thực thi luật này cũng có cái sai của một số doanh nghiệp (DN), khi gặp khó thay vì gỡ vướng lại thích "đi qua cửa khác, đi tắt" cho nhanh nhưng vô tình chạy đường vòng rất mất thời gian.
Thứ hai là "vướng tâm lý" của người thực thi pháp luật. Đây cũng là cái vướng chung ở các địa phương, dù có nhiều vấn đề pháp lý không hẳn vướng mà do các địa phương e ngại không dám triển khai. Các sở ngành cứ ngồi với nhau bàn mà không dám quyết.
Thứ 3 là vướng về nguồn vốn mà đặc biệt lãi suất vay cao, DN không thể chịu đựng được với lãi suất hiện nay.
Để vực dậy thị trường BĐS, trước tiên và đương nhiên là phải tháo gỡ được những vướng mắc trên. Theo ông Khởi, Chính phủ hiện đã ban hành hàng loạt chính sách rất thông thoáng với quyết tâm vực dậy thị trường BĐS, cụ thể như Nghị quyết 33/NQ-CP năm 2023.
Đây là Nghị quyết rất toàn diện và lần đầu tiên trong các văn bản chính thức dùng tới cụm từ "hệ sinh thái BĐS". Điều này cho thấy rằng, chủ trương giải quyết và định hướng phát triển ngành BĐS một cách đồng bộ và toàn diện".
 |
| Tháo gỡ vướng mắc để thị trường bất động sản không ảnh hưởng xấu đến thị trường tài chính. Ảnh: Đỗ Doãn |
‘‘Chính phủ cũng đã ban hành gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, kèm theo đó là đầy đủ cơ sở pháp lý để triển khai. Chỉ cần chính quyền cấp tỉnh công bố danh sách các dự án là được vay với lãi suất chỉ 8,7%, trong khi mức lãi này có khả năng còn giảm tiếp do lãi vay thương mại giảm. Đây là gói tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và nhà ở công nhân. Từ nay đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Các chính sách cho mục tiêu này rất thông thoáng…’’ - ông Khởi nói.
Theo TS. Trần Du Lịch, thị trường BĐS đóng góp trực tiếp khoảng 12% GDP, nhưng đóng góp gián tiếp tới 20 - 25% tăng trưởng kinh tế vì BĐS liên quan tới ít nhất 50 ngành kinh tế khác. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, đây là ngành đứng thứ 4 trong 9 nhóm ngành dịch vụ chủ lực, có tác động rất lớn. Việc tăng trưởng kinh tế quý I/2023 của TP. Hồ Chí Minh chỉ đạt 0,7% chủ yếu do ngành xây dựng giảm gần 20%. Nguyên nhân do thị trường BĐS tăng trưởng âm hơn 16%.
"Chưa bao giờ Chính phủ và các địa phương thể hiện nỗ lực phục hồi và củng cố thị trường BĐS như hiện nay. Đây là những tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, phải có quan điểm không thể sửa luật kiểu như hiện nay mà phải sửa đồng bộ hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường BĐS từ khi bắt đầu dự án cho tới triển khai. Nhiều quy định pháp luật đang chống chéo nên phải đặt trên tổng thể để chỉnh sửa, làm từng cái thì gỡ cái này lại vướng cái khác. Phải cố gắng có những chính sách không để thị trường BĐS kéo theo bất ổn thị trường tài chính" - ông Lịch đề xuất.
| Thị trường BĐS tác động rất mạnh tới tăng trưởng các ngành kinh tế. Về mặt vĩ mô, nếu BĐS có vấn đề thì sẽ kéo theo thị trường tài chính có thể khủng hoảng. Trên thế giới, trong vòng 50 năm qua, nhiều cuộc khủng hoảng tài chính đều xuất phát từ khủng hoảng BĐS. Bởi vậy, vấn đề giải cứu thị trường BĐS phải đặt trong bài toán giải quyết đồng bộ cùng thị trường tài chính. |
