Chính quyền địa phương ở Thái Lan chịu trách nhiệm tính toán cơ sở đánh thuế dựa trên giá cho thuê thực tế, hoặc ngầm định hàng năm của tài sản chịu thuế. Ảnh minh họa: Bùi Tư

Thuế nhà đất dựa trên giá cho thuê

Theo quy định của luật thuế nhà đất, tài sản chịu thuế bao gồm nhà mà chủ sở hữu không sử dụng (ví dụ nhà thứ hai), các tòa nhà công nghiệp và thương mại và công trình trên đất. Chủ sở hữu nhà, các công trình trên đất có nghĩa vụ nộp thuế nhà đất.

Chủ sở hữu nhà chịu trách nhiệm nộp toàn bộ số thuế. Cung điện hoàng gia, tài sản của chính phủ và doanh nghiệp nhà nước sử dụng cho các hoạt động công cộng và tài sản tôn giáo được miễn thuế.

Chính quyền địa phương chịu trách nhiệm tính toán cơ sở đánh thuế dựa trên giá cho thuê thực tế hoặc ngầm định hàng năm của tài sản chịu thuế. Chủ sở hữu tài sản phải thông báo mức giá cho thuê hàng năm. Theo quy định của luật thuế nhà đất, thu nhập cho thuê thực tế hay ước tính từ nhà đất dùng cho mọi mục đích sử dụng, trừ làm nhà ở cho chính người sở hữu, đều phải chịu thuế.

Tuy nhiên, khi tài sản không cho thuê, Bộ Nội vụ xác định giá trị hàng năm theo một tỷ lệ định trước so với giá trị bằng tiền của tài sản. Chủ sở hữu tài sản có thể khiếu nại chính quyền nếu không đồng ý với việc định giá thuê. Nếu chủ sở hữu tài sản tiếp tục không đồng ý với quyết định của chính quyền địa phương thì có thể khởi kiện đến tòa án dân sự. Phán quyết của tòa án có giá trị pháp lý cuối cùng.

Thuế nhà đất là một loại thuế tương đối được quy định ở mức 12,5% giá trị hàng năm. Ngoài ra, để khuyến khích đầu tư sản xuất, luật thuế cũng quy định mức giảm trừ lên đến 1/3 giá trị hàng năm đối với nhà máy, nhà xưởng. Tương tự, việc miễn giảm thuế cũng được thực hiện đối với nhà không sử dụng trong năm.

Thuế phát triển đất tính trên giá trị đất

Tài sản chịu thuế đối với thuế phát triển đất bao gồm tất cả các loại đất. Tuy nhiên, đất chính phủ, đất tôn giáo được miễn thuế, đồng thời đất ở, đất canh tác cũng được miễn thuế đến một mức diện tích tối đa nhất định.

Nếu lô đất nằm trong phạm vi thành phố, diện tích miễn có thể lên đến 8.000 m2. Ở những khu vực đông dân cư của Băng-cốc, mức miễn giảm tối đa là 400 m2, nhưng ở những khu vực thưa dân hơn ở Băng-cốc thì mức miễn giảm có thể lên đến 8.000 m2.

Tất cả các cá nhân, nhóm người hay doanh nghiệp sở hữu hoặc nắm giữ đất đều có trách nhiệm nộp thuế phát triển đất. Thuế phát triển đất được tính trên giá trị đất, không tính đến giá trị của tài sản gắn với đất hoặc hoa màu trên đất. Giá trị đất được tính dựa trên diện tích đất và “giá trị trung bình” của đất trong vùng nơi có thửa đất.

Giá trị trung bình do một ủy ban địa phương xác định dựa trên giá bán của ít nhất ba giao dịch đất đai gần nhất trong vùng, không tính đến giá trị của việc nâng cấp hoặc hoa màu (nếu có) trong giá bán. Giá trị trung bình do ủy ban xác định được ổn định trong 4 năm và phải được công bố công khai cho công chúng.

Nếu chủ sở hữu đất không đồng ý với giá trị trung bình do ủy ban địa phương quyết định, họ có thể gửi đơn đề nghị sửa đổi đến tỉnh trưởng. Nếu không có giao dịch về đất đai nào phát sinh trong vùng, giá trị trung bình được xác định trên cơ sở tham khảo những khu vực xung quanh nơi có điều kiện đất và sử dụng đất tương tự.

Bộ Nội vụ quy định biểu thuế suất áp dụng cho tất cả các địa phương với biểu thuế lũy tiến theo diện tích đất nhưng thấp so với giá trị trung bình của đất. Thuế phát triển đất được thu theo mức cố định trên một RAI theo biểu thuế lũy tiến, tăng lên theo giá trị trung bình của đất với nhiều khung thuế suất.

Tuy nhiên, mức thuế suất ngầm định là lũy tiến từ khoảng 0,25% đến 0,5%. Đất không sử dụng phải chịu mức thuế cao gấp đôi mức bình thường, đất sử dụng để canh tác chịu mức thuế thấp bằng một nửa mức bình thường, nếu chủ sở hữu đất tự canh tác trên đất của mình chịu mức thuế suất thấp nhất của biểu thuế.

Cơ quan quản lý về xây dựng ở địa phương có trách nhiệm xác định tài sản chịu thuế thông qua việc tổ chức khảo sát các đối tượng nộp thuế trong vùng để thu thập dữ liệu cần thiết cho việc quản lý thuế. Những dữ liệu này sẽ được tổng hợp, chuyển cho cơ quan thuế địa phương. Tuy nhiên, việc duy trì và cập nhật dữ liệu về tài sản chịu thuế ở địa phương là rất tốn kém, do đó không phải tất cả mọi tài sản đều được đưa vào cơ sở dữ liệu đối tượng thu thuế./.

Bùi Tư