Dự án xây dựng tuyến đường bộ trên cao dọc đường vành đai 2, đoạn từ cầu Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Sở, được TP. Hà Nội quyết định đầu tư theo hình thức hợp đồng BT.

Thiếu căn cứ pháp lý xác định giá trị quỹ đất thanh toán

Cụ thể Bộ Tài chính cho biết, vướng mắc đầu tiên phải kể đến là việc xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán. Bởi theo quy định của chính sách tài chính đất đai, việc xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán chỉ được thực hiện khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Thực tế ở thời điểm ký hợp đồng BT, hầu hết quỹ đất thanh toán chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất. Điều này, làm cho việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán không có căn cứ pháp lý để thực hiện.

Kết quả khảo sát thực tế cho thấy, có trường hợp trong hợp đồng BT, địa phương đã ấn định trước giá trị quyền sử dụng đất của quỹ đất thanh toán (mặc dù chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất) để ghi vào hợp đồng, khuyến khích nhà đầu tư thực hiện dự án, nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai.

Hợp đồng BT (hợp đồng xây dựng – chuyển giao) là hình thức đầu tư đã được Chính phủ ban hành tại Nghị định 78/2007/NĐ-CP nhằm thu hút và khuyến khích phát triển kinh tế xã hội.

Thực tế thời gian qua cho thấy, quy định về việc Nhà nước thanh toán Hợp đồng BT bằng quỹ đất đã thu hút được rất nhiều nhà đầu tư; đến nay đã có nhiều công trình dự án BT hoàn thành đưa vào sử dụng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Có trường hợp trong hợp đồng BT chỉ ghi vị trí quỹ đất thanh toán hợp đồng BT, nhưng không đề cập ccác thông tin về diện tích, mục đích sử dụng đất, quy hoạch, mật độ và quan trọng nhất là thông tin về giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cách làm này một mặt không khuyến khích thu hút các nhà đầu tư do không lượng hóa được lợi ích sẽ được thanh toán sau này; mặt khác có thể phát sinh thắc mắc, khiếu kiện khi Nhà nước xác định giá trị của quỹ đất thanh toán khi hai bên chưa thống nhất được.

Một số trường hợp, trước khi ký hợp đồng địa phương đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận từng trường hợp cụ thể. Cách làm này phát sinh thủ tục hành chính, tốn phí rất nhiều thời gian; thậm chí một số trường hợp nhà đầu tư đã nản lòng, không thực hiện tiếp, làm mất cơ hội trong kêu gọi đầu tư của các địa phương. Đặc biệt khi Nhà đầu tư quan tâm nhưng địa phương còn lúng túng không chủ động trong hợp tác thực hiện.

Chậm được giao được đất: Hai ‘nhà’ cùng thiệt

Cũng theo Bộ Tài chính, vướng mắc tiếp theo là về thời điểm thực hiện thanh toán hợp đồng BT. Quy định hiện hành về thời điểm thanh toán Hợp đồng BT là thời điểm sau khi công trình BT hoàn thành. Quy định này phù hợp với trường hợp thanh toán bằng tiền; song chưa thật sự phù hợp với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất.

Lý do, nhà đầu tư mặc dù đã đầu tư vốn trong một khoảng thời gian để thực hiện hợp đồng BT, nhưng để được quyền khai thác, sử dụng quỹ đất mà Nhà nước thanh toán, sẽ phải tốn phí công sức và thời gian thực hiện các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai, chưa kể trường hợp phải ứng vốn để bồi thường, giải phóng mặt bằng quỹ đất mà Nhà nước sử dụng để thanh toán.

Thời gian thực hiện quy trình này sớm nhất là 2 năm, thực tế có trường hợp kéo dài 3 đến 4 năm, nhà đầu tư vẫn chưa được giao được đất. Trong khi, nhà đầu tư đã đầu tư vốn để xây dựng hoàn thành công trình BT mà vẫn chưa được nhận quỹ đất thanh toán, điều này bất lợi cho nhà đầu tư.

Về phía Nhà nước, thực tế có trường hợp đã thu xếp được quỹ đất thanh toán, được nhà đầu tư chấp nhận nhận đất và không tính lãi suất của phần vốn vay, song lại không thực hiện được, do phải chấp hành quy định: chỉ được thực hiện sau khi công trình hoàn thành, nghiệm thu và chuyển giao cho cơ quan nhà nước. Điều này, một mặt làm tăng thêm chi phí đầu tư của công trình BT; mặt khác làm lãng phí nguồn lực từ quỹ đất thanh toán do chậm được đưa vào khai thác sử dụng.

Vướng mắc thứ ba, theo Bộ Tài chính là khi sử dụng cơ sở nhà, đất cũ làm quỹ đất thanh toán hợp đồng BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới. Phương thức bán hiện hành chỉ phù hợp với các cơ sở nhà, đất dôi dư mà cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng thực sự. Trường hợp thực hiện được thì cũng gây xáo trộn, đồng thời phát sinh tốn kém về chi phí phải đi thuê trụ sở làm việc trong thời chờ xây dựng xong công trình mới.

Cuối cùng, để giải quyết vấn đề ô nhiễm môi trường và giảm áp lực về hạ tầng tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP HCM), quy định hiện hành lại chỉ thực hiện được ở những vị trí đắc địa, có khả năng sinh lợi cao.

Phần lớn còn lại do chưa có quy hoạch hoặc có nhưng không phù hợp với việc tạo vốn như quy hoạch sử dụng vào mục đích công cộng thì không tạo được nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở mới ở điểm đến. Trong điều kiện hạn hẹp về ngân sách, đây là vướng mắc cần được tháo gỡ để thúc đẩy tiến độ thực hiện di dời theo các quyết định của Thủ tướng Chính phủ./.

Hoàng Lâm