Việc áp dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất được cho là sẽ có lợi cho cả doanh nghiệp, nhà nước và người dân. Ảnh: TL

PV: Các nhà đầu tư kỳ vọng, Nghị quyết 98 sẽ tháo gỡ được những ách tắc trên thị trường bất động sản, giúp phát triển bền vững, xóa những điểm "mù" đang hạn chế sự phát triển của thị trường. Cơ sở của những kỳ vọng này là gì, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Với tinh thần đổi mới phát triển, Nghị quyết 98 đã đưa ra chính sách cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm mà tiền thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (NSNN) thì có quyền thế chấp, chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất nếu đáp ứng các điều kiện.

Đơn cử như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tài sản gắn liền với đất được tạo lập hợp pháp; đất không có tranh chấp; trong thời hạn sử dụng đất và đảm bảo các điều kiện được quy định về người mua, thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Nội dung này đã tiếp cận với nhu cầu phát triển của các tổ chức kinh tế trong thời gian qua, mở rộng quyền của các tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển đối với mô hình kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, Nghị quyết 98 cũng có các chính sách nổi bật về phát triển nhà ở xã hội, quy định rõ nhiệm vụ quy hoạch chi tiết được lập đồng thời với đồ án quy hoạch chi tiết; được bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại hoặc phê duyệt quy hoạch; bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác tương đương về quy mô, ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại...

Dựa vào Nghị quyết 98, các tổ chức kinh tế có nhu cầu đầu tư vào loại hình nhà ở xã hội có thể xem xét và đánh giá toàn vẹn về các khía cạnh liên quan đến dự án nhà ở xã hội; từ đó xây dựng được các phương án triển khai đầu tư đảm bảo chất lượng của nhà ở xã hội và đáp ứng nhu cầu sinh sống sát với thực tế của người dân, nâng giá trị của nhà ở xã hội và thu hút thêm nhiều nhà đầu tư tập trung vào phân khúc này.

PV: Vậy theo ông, với các chính sách như trên, việc định giá đất và thu thuế của cơ quan nhà nước sẽ có những thay đổi như thế nào so với trước kia?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra chủ trương đổi mới trong công tác quản lý, định giá đất đai là “bỏ khung giá đất”, nhằm đưa giá đất về sát với giá thị trường và giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai. Trong thời điểm đề cao việc điều chỉnh giá đất như hiện nay, các quy định của Nghị quyết 98 có ý nghĩa rất quan trọng, tạo điều kiện cho chính quyền thành phố thực hiện các công tác định giá đất đai phù hợp với kinh tế thị trường và giúp cho việc xác định các khoản thuế, phí khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản được chi tiết cụ thể hơn, ngăn chặn tình trạng thất thu NSNN.

Cụ thể như nội dung tại Khoản 4 Điều 6 Nghị quyết 98 có yêu cầu UBND TP. Hồ Chí Minh có trách nhiệm xây dựng, trình HĐND thành phố thông qua và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của thành phố, để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Vào đầu năm nay, UBND thành phố đã lại một lần nữa kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên thị trường. Việc chấp thuận sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất trong Nghị quyết 98 sẽ tạo ra được những hiệu quả tích cực.

PV: Ông có thể phân tích sâu về ưu điểm của phương pháp này?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Các cơ chế, chính sách trong Nghị quyết 98 có mối liên hệ bổ trợ, nếu triển khai chính xác và đầy đủ sẽ mang lại hiệu quả tích cực đối với thị trường bất động sản, góp phần hoàn thiện nhiều dự án đang dang dở và tạo dựng cơ sở để đưa các ý tưởng đổi mới được nung nấu suốt thời gian qua vào thực tế.

Ví dụ như đối với nội dung của các cơ chế, chính sách về quản lý, phát triển đất đai, nếu thực hiện tốt thì TP. Hồ Chí Minh sẽ vừa tạo được quỹ đất để thực hiện tái định cư tại chỗ cho người có đất bị thu hồi, vừa tạo được quỹ đất để thực hiện đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư trong các lĩnh vực văn hoá, thể dục thể thao, y tế, giáo dục. Các dự án đầu tư này sẽ giúp nâng cao đời sống nhân dân và đặc biệt là hỗ trợ những người có hoàn cảnh khó khăn.

Ngoài ra, Nghị quyết 98 cho phép Thủ tướng Chính phủ quyết định việc phân cấp cho UBND thành phố thực hiện phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng khu chức năng, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung đô thị, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời, việc phân cấp thẩm quyền như trên sẽ giúp thành phố chủ động hơn trong việc thực hiện phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư các dự án có sử dụng đất của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

PV: Xin cảm ơn ông!