Bổ sung thêm phương thức tiếp cận đất đai

Về mục đích, theo Bộ trưởng Đỗ Đức Duy, việc ban hành Nghị quyết này nhằm bổ sung thêm phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà trong Luật Đất đai hiện chưa cho phép.

Để thực hiện dự án nhà thương mại có hai cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất. Cơ chế dịch chuyển bắt buộc là Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có quyền sử dụng đất.

Cơ chế dịch chuyển thứ hai là cơ chế dịch chuyển tự nguyện, là nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất để có quỹ đất thực hiện dự án, hoặc nhà đầu tư đang có quỹ đất thì đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy giải trình và làm rõ một số vấn đề đại biểu nêu.

Theo Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi năm 2001 và Luật Đất đai năm 2013, cả 4 phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại đều được thực hiện và không bị hạn chế.

Đến khi Luật Nhà ở năm 2014 ban hành và có hiệu lực từ 1/1/2015 hạn chế hai hình thức tiếp cận đất đai. Đó là hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức đang có quyền sử dụng đất thì xin chuyển mục đích.

Theo đó, trường hợp nhận chuyển nhượng chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở và nếu như đang có quyền sử dụng đất thì trong diện tích đất đó phải có một phần đất ở mới được chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều đó đã làm hạn chế phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Không chỉ kế thừa quy định này của Luật Nhà ở năm 2014, tại khoản 27 Điều 79 của Luật Đất đai năm 2024 còn quy định chặt chẽ hơn, cụ thể hơn, đó là các dự án mà Nhà nước thu hồi đất để thực hiện đấu giá, đấu thầu phải là các dự án khu đô thị đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng, về quy mô các dự án để đáp ứng điều kiện này. Theo pháp luật về xây dựng, tức là phải từ 20 hecta trở lên.

Như vậy, đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô đất dưới 20 hecta thì theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 sẽ không có phương thức tiếp cận đất đai vì không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và cũng không thuộc diện được thỏa thuận, nhận chuyển quyền hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất nếu trong diện tích đó không có đất ở.

Thí điểm ở một số địa phương sẽ dẫn đến không bảo đảm tính đồng bộ

Đề cập tới phạm vi điều chỉnh, theo Bộ trưởng Đỗ Đức Duy, cần cho thực hiện thí điểm trên phạm vi cả nước mới bảo đảm công bằng, nếu chỉ cho một số tỉnh thì những tỉnh còn lại nếu nhà đầu tư có nhu cầu cũng không có phương thức để thực hiện. Trong khi đó, các phương thức tiếp cận đất đai khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Luật Đất đai hiện nay, cho thực hiện ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước.

Các đại biểu tham dự phiên họp.

"Vậy, nếu chúng ta chỉ cho thí điểm ở một số địa phương sẽ dẫn đến không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương trong cả nước. Việc cho phép thí điểm thực hiện trên phạm vi cả nước sẽ khắc phục được cơ chế xin - cho như một số ý kiến đại biểu nêu" - đại diện Cơ quan soạn thảo nhấn mạnh.

Đối với điều kiện thực hiện dự án thí điểm, tại Điều 3 đã quy định rất cụ thể các dự án có 5 điều kiện như: phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; khu đất thực hiện dự án phải nằm trong danh mục được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép thực hiện việc nhận thỏa thuận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và phải có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đồng ý cho việc nhận thỏa thuận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

Ngoài ra, đối với diện tích là đất quốc phòng, đất an ninh thì phải có văn bản chấp thuận của Bộ Công an, Bộ Quốc phòng thực hiện theo đúng quy định tại khoản 1 Điều 84. Có đại biểu cho rằng, đất có nguồn gốc quốc phòng, đất có nguồn gốc đất an ninh, cơ quan soạn thảo cũng đã tiếp thu và loại ra khỏi dự thảo Nghị quyết./.