Bước vào chu kỳ phát triển mới

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới. Đứng tại thời điểm cuối năm 2023 nhìn lại, thị trường nhìn chung đang có những chuyển biến theo hướng tích cực tuy nhiên các thách thức vẫn hiện hữu.

Từ đầu năm 2023, Chính phủ đã vào cuộc tích cực và liên tục để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Đồng thời, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật nhà ở (sửa đổi) trong tháng 11/2023. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án luật lớn cần được xem xét kỹ càng, đảm bảo chất lượng trước khi được thông qua vào thời gian sắp tới.

Thị trường bất động sản cần phải giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung cầu để có nhiều sản phẩm vừa túi tiền. Ảnh: T.L

Chuyên gia đánh giá trong năm qua, số lượng dự án mới, nguồn cung mới có sự cải thiện nhưng không nhiều, tình trạng nguồn cung hạn chế vẫn duy trì. Nửa cuối năm 2023, thị trường ghi nhận thanh khoản được cải thiện ở một số ít dự án căn hộ có chủ đầu tư uy tín, sản phẩm tương ứng với hạng chất lượng có diện tích hợp lý, chất lượng bàn giao kỳ vọng tốt, vị trí tốt, pháp lý đảm bảo, tiện ích đầy đủ, thuận tiện, chính sách bán hàng thu hút…

Giá nhà ở neo ở mức cao cũng là vấn đề ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Hơn nữa, quan ngại pháp lý dự án không thể hoàn thành khi khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ của mình cũng là một trong những yếu tố tác động đến lượng giao dịch. Bà Đỗ Thu Hằng

Xuyên suốt năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang phải cấu trúc quyết liệt danh mục dự án, cải thiện giải quyết khó khăn về dòng tiền, giảm tải áp lực thanh lọc thị trường rất lớn hiện nay. Chuyên gia Savills đánh giá, việc cấu trúc này thường cũng không thể nhanh mà vẫn cần thời gian để thực hiện. Bước sang năm 2024, thị trường còn nhiều thách thức cần phải tiếp tục giải quyết trước khi có sự phục hồi rõ nét.

"Luật Đất đai (sửa đổi) nếu được thông qua trong năm nay sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bên cạnh Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực ngay từ đầu năm 2025. Nhiều nội dung chờ đợi trước đây sẽ có câu trả lời rõ ràng trong năm này. Nguồn cung sẽ dần được cải thiện. Hoạt động đầu tư hạ tầng đang được đẩy mạnh cùng triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ làm gia tăng nhu cầu về bất động sản trên mọi phân khúc.

"Tuy nhiên, cần phải giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung cầu để có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, các hình thức kinh doanh đa dạng đáp ứng rộng nguồn cầu. Bên cạnh đó, giảm giá thành sản phẩm là điều hiện đang khó thực hiện nhưng nếu làm được thì sẽ thu hút được lượng cầu mua" - Giám đốc Savills nhận định.

Bà Hằng cho rằng Chính phủ đã và đang làm rất nhiều các biện pháp cần thiết thúc đẩy thị trường. Chủ đầu tư lúc này cũng phải như vậy, làm nhiều biện pháp cải thiện sự phụ thuộc dòng tiền từ ngân hàng bằng việc huy động từ các kênh khác như hợp tác đầu tư, tái cấu trúc danh mục đầu tư, giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền của người mua nhằm thúc đẩy quyết định đầu tư, làm tốt trong tất cả các khâu.

Duy trì sức hấp dẫn với nhà đầu tư nước ngoài

Dưới góc nhìn của TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn đầu tư Savills, Việt Nam vẫn duy trì sức hấp dẫn rất lớn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể là quy mô dân số trên 100 triệu dân, trong đó TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội có hơn 10 triệu người. Điều này dẫn đến nhu cầu về nhà ở và văn phòng tại hai thành phố này sẽ tương đối lớn.

Thêm vào đó, cam kết của Chính phủ Việt Nam trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), hỗ trợ các khu công nghiệp đã tạo hấp lực của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Từ kinh nghiệm làm việc với nhà đầu tư nước ngoài, chuyên gia chia thị trường bất động sản Việt Nam thành hai nhóm chính, gồm đầu tư cấp dự án và đầu tư cấp doanh nghiệp.

Dưới lăng kính cấp doanh nghiệp, nhà đầu tư tập trung vào các công ty bất động sản niêm yết. Ông Khương đánh giá, bất chấp một số thách thức tồn tại lâu dài tại thị trường Việt Nam, chẳng hạn như thủ tục pháp lý, Việt Nam vẫn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và thể chế chính trị ổn định.

Mặc dù tổng GDP còn khiêm tốn nhưng tốc độ tăng trưởng cao trong thời gian qua của Việt Nam đã thu hút sự chú ý từ các nhà đầu tư, đặc biệt là trong những giai đoạn đầy thử thách. Tuy nhiên, tính phức tạp về quyền sở hữu pháp lý đối với bất động sản nhà ở tại Việt Nam vẫn đặt ra những hạn chế đối với sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân nước ngoài vào phân khúc trung cấp đến cao cấp.

Vị này cho biết quỹ đất ở các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh hay Hà Nội gần như đã cạn kiệt. Song vừa qua, Chính phủ đã thúc đẩy đầu tư công vào các dự án đô thị và cơ sở hạ tầng tại các thành phố vệ tinh xung quanh TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Nhờ đó, nhà đầu tư trong nước đã có thể tham gia vào những dự án quy mô lớn hơn trước kia./.