Theo số liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến thị trường căn hộ đã tăng khoảng 11%. Ảnh: Lê Toàn

PV: Thưa ông, thị trường bất động sản đã đi qua nửa năm. Ông đánh giá như thế nào về bức tranh toàn cảnh của thị trường trong những tháng đầu năm?

Ông Đinh Minh Tuấn: Có thể nói, thị trường bất động sản 6 tháng qua đã dần bước qua giai đoạn trầm lắng và đang tạo nền tảng cho một chu kỳ mới. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ và diễn biến giao dịch vẫn khác nhau giữa các phân khúc. Lượng giao dịch tăng khoảng 35% so với cùng kỳ.

Theo số liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến thị trường căn hộ đã tăng khoảng 11%. Riêng phân khúc đất nền từng sôi động trong tháng 3 nhờ thông tin về việc sáp nhập địa giới hành chính, nhưng sau đó đã quay về trạng thái bình thường.

Tổng thể, niềm tin thị trường đã quay trở lại, nguồn cung được cải thiện, dù còn nhiều điểm nghẽn như lệch pha cung - cầu, tâm lý chờ đợi chính sách vĩ mô từ nhà đầu tư vẫn còn hiện diện. Một bộ phận lớn nhà đầu tư vẫn đang quan sát các yếu tố như thông tin thuế quan, hậu sáp nhập, và diễn biến kinh tế vĩ mô nói chung.

PV: Nếu như năm ngoái, đất nền khá trầm lắng thì đầu năm nay phân khúc này lại có dấu hiệu sôi động trở lại, thậm chí xuất hiện “sốt đất” cục bộ tại một số địa phương. Ông nhận định thế nào về nguyên nhân và tiềm năng của phân khúc này?

Ông Đinh Minh Tuấn: Đất nền vốn là phân khúc phản ứng rất nhanh với thông tin thị trường. Sau thời gian dài trầm lắng từ năm 2022, đầu năm nay đã xuất hiện tín hiệu sôi động trở lại, đặc biệt tại các khu vực ven Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh - nơi có thông tin tích cực về hạ tầng hoặc sáp nhập hành chính.

Nguyên nhân đầu tiên là yếu tố hạ tầng như đường cao tốc, sân bay tạo lực đẩy rất lớn. Nhà đầu tư nhỏ lẻ thường rất nhạy với những thông tin này và có xu hướng đổ vốn vào các khu vực có kỳ vọng tăng trưởng trong tương lai.

Thứ hai, mặt bằng giá đất nền ở nhiều nơi đã giảm sâu, đặc biệt tại phía Nam sau hai năm giảm liên tiếp, có nơi giảm đến 40%. Đây là thời điểm nhà đầu tư nhận thấy mức giá hợp lý và quay trở lại thị trường.

Thứ ba là yếu tố tâm lý từ thông tin sáp nhập. Trước đây, việc sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội đã từng tạo nên làn sóng tăng giá mạnh. Kỳ vọng tương tự khiến một số nhà đầu tư quay lại thị trường vào tháng 3. Tuy nhiên, sau sáp nhập, khi thông tin không còn mới, mức độ quan tâm ở một số khu vực đã giảm đến 50%, cho thấy thị trường đất nền hiện tại đang ở giai đoạn quan sát. Dù vậy, về dài hạn, tiềm năng của đất nền vẫn rất lớn nếu xét đến các yếu tố như phát triển hạ tầng và xu hướng giãn dân, nhiều nơi hạ tầng đi trước khoảng 5 - 10 năm.

PV: Một trong những điểm nghẽn của thị trường hiện nay là sự mất cân đối cung - cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Theo ông, đâu là giải pháp cho bài toán này?

Ông Đinh Minh Tuấn: Tình trạng lệch pha cung - cầu thể hiện rất rõ trên dữ liệu của chúng tôi. Nhu cầu tìm kiếm ở phân khúc nhà ở khoảng 3 tỷ đồng chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nguồn cung ngày càng khan hiếm. Nguồn cung nhà ở giá hợp lý đang dần dịch chuyển về các khu vực xa trung tâm nhưng người mua thực vẫn còn do dự. Hầu hết người mua ở các khu vực này vẫn là nhà đầu tư.

Để giải quyết bài toán này cần sự vào cuộc đồng bộ của nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và người dân. Về phía nhà nước, cần đẩy mạnh triển khai các dự án nhà ở xã hội. TP. Hồ Chí Minh hiện đã phê duyệt nhiều vị trí xây dựng nhà ở xã hội, nhưng cần thêm nhiều cơ chế để tăng tốc. Việc quy hoạch cần rõ ràng, hạn chế tình trạng phát triển tự phát.

Về phía tài chính, cần có chính sách tín dụng ưu đãi thiết thực hơn. Hiện nay, ngân hàng thương mại vẫn gặp khó khi tiếp cận nhóm khách hàng thu nhập thấp do thiếu cơ chế rõ ràng. Điều kiện vay còn khắt khe, khiến người có nhu cầu thực khó mua nhà.

Doanh nghiệp cũng cần thay đổi tư duy phát triển sản phẩm. Không thể chỉ tập trung vào nhà cao cấp, mà cần có trách nhiệm phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Nếu không có cơ chế khuyến khích, doanh nghiệp sẽ chỉ làm những gì tạo ra lợi nhuận cao nhất.

Cuối cùng là vấn đề quy hoạch giãn dân phải đi đôi với phát triển hạ tầng. Người thu nhập 15 triệu đồng/tháng vẫn ở lại TP. Hồ Chí Minh vì các khu vực vùng ven chưa đáp ứng được yêu cầu về việc làm, tiện ích, giáo dục, y tế… Hạ tầng chưa đồng bộ là rào cản lớn nhất. Tóm lại, để giải bài toán cung - cầu, không thể chỉ trông chờ vào một phía, mà cần sự phối hợp liên ngành và chính sách hỗ trợ cụ thể, thiết thực hơn.

PV: Ông đánh giá như thế nào về độ thẩm thấu của các chính sách hỗ trợ thị trường thời gian qua? Và triển vọng của thị trường trong nửa cuối năm?

Ông Đinh Minh Tuấn: Thông thường, độ trễ của chính sách bất động sản là khoảng một năm. Từ lúc chính sách được ban hành đến lúc thẩm thấu vào thực tế thị trường luôn có khoảng cách nhất định. Hiện nay, nhiều chính sách đã được đưa ra như sửa đổi pháp lý, giảm mặt bằng lãi suất... nhưng tác động vẫn chưa thể thấy rõ ngay lập tức. Tâm lý người mua đã bắt đầu phục hồi, nhưng vẫn còn thận trọng, cần thêm thời gian để quan sát. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thực, đặc biệt là căn hộ, vẫn duy trì được mức hấp thụ tốt. Một số dự án tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 80%. Phân khúc đất nền thì đang trong giai đoạn quan sát, nhưng khi các yếu tố vĩ mô trở nên rõ ràng hơn vào cuối năm, đây có thể là phân khúc thoát khỏi đáy và trở lại đường đua đầu tư. Có thể nói, năm 2025 là năm bản lề phục vụ cho chu kỳ phục hồi rõ ràng hơn trong năm 2026 khi các luật mới bắt đầu thẩm thấu, nguồn cung thị trường bắt đầu củng cố.

PV: Xin cảm ơn ông!