Nhiều chung cư ở Thành Công, Hà Nội cần phải cải tạo, nâng cấp. Ảnh: Khánh Huyền

Theo đó, Bộ Tài chính đã hoàn tất việc lấy ý kiến về Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, trong đó có nội dung ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với hoạt động đầu tư, cải tạo chung cư cũ.

Chưa có quy định cụ thể

Bộ Tài chính cho biết, trước ngày 1/1/2009, Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 không quy định các chính sách ưu đãi phục vụ việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

Luật thuế TNDN số 09/2003/QH11 không quy định ưu đãi thuế đối với hoạt động tương tự. Chính vì vậy, ngày 3/7/2007 Chính phủ ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp. Trong đó, quy định một số giải pháp về đất đai, về tài chính để khuyến khích việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

Cụ thể Điều 4 Mục II Nghị quyết quy định “Chủ đầu tư dự án được áp dụng thuế suất thuế TNDN là 10% trong 15 năm, kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, được miễn thuế trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm tiếp theo; đối với diện tích nhà ở phục vụ tái định cư tại chỗ không thuộc diện phải nộp thuế GTGT”.

Từ ngày 1/1/2009 trở đi: Luật thuế TNDN số 14/2008/QH12 và các văn bản hướng dẫn không quy định ưu đãi thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; từ 1/1/2014 trở đi có bổ sung quy định áp dụng thuế suất 10% đối với “Thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Điều 53 của Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ” (Luật số 32/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế TNDN).

Tại khoản 7 Điều 20 Nghị định số 124/2008/NĐ-CP quy định: Việc giải quyết những tồn tại về thuế, quyết toán thuế, miễn, giảm thuế trước ngày 1/1/2009 được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật về thuế TNDN, pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, pháp luật về khuyến khích đầu tư trong nước và các văn bản quy phạm pháp luật khác ban hành trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

Cả nước có trên 3 triệu m2 với khoảng 4.000 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991. Trong đó Hà Nội có 1.516 khối từ 2-5 tầng, TP. Hồ Chí Minh có trên 900 khối với 484 khối xây dựng trước năm 1975. Qua đánh giá sơ bộ, có khoảng trên 200 khối đã bị xuống cấp nghiêm trọng, thuộc diện nguy hiểm cần phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn, tập trung chủ yếu ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và một số thành phố khác như Hải Phòng, Nam Định, Việt Trì, Vinh...

Nguồn: Bộ Xây dựng

Như vậy, theo quy định của pháp luật về thuế TNDN hiện hành thì hoạt động cải tạo chung cư cũ là hoạt động không được ưu đãi thuế TNDN.

Gõ khó trước mắt

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP, một số địa phương đã tổ chức ban hành văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền và lập kế hoạch triển khai thực hiện trên phạm vi địa bàn.

Tuy nhiên, kết quả đạt được còn rất hạn chế so với mục tiêu đề ra. Việc không đạt được mục tiêu đề ra tại Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP xuất phát từ nhiều lý do khác nhau như: các khối chung cư cũ thường đặt tại vị trí trung tâm thành phố do đó phương án cải tạo bị hạn chế, không cho phép đầu tư cao tầng nên không đảm bảo hiệu quả đầu tư.

UBND các cấp không thực hiện công tác lập quy hoạch cải tạo theo quy định của Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP mà giao chủ đầu tư tiến hành nên các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư và không đồng thuận phương án bồi thường, hỗ trợ.

Năng lực tài chính của chủ đầu tư yếu nên không đảm bảo tiến độ mà một số dự án đã đề ra; Một số địa phương có nhu cầu nhà ở chung cư thấp nên chưa thu hút nhà đầu tư tham gia; Các chính sách hỗ trợ về tài chính, tín dụng, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chưa được triển khai triệt để nên cũng là một nguyên nhân khó thu hút nhà đầu tư...

Qua công tác quản lý thu thuế thời gian qua, Bộ Tài chính cũng nhận được kiến nghị của một số doanh nghiệp trên địa bàn TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đề nghị hướng dẫn thực hiện giải pháp tài chính và đất đai theo Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP .

Thực tế tra cứu cho thấy, đến nay Chính phủ cũng đã ban hành khá nhiều cơ chế tháo gỡ khó khăn, khuyến khích nhà đầu tư thực hiện đầu tư cải tạo chung cư cũ tại Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.

Tại thành phố Hà Nội cũng mới ban hành Quy chế quản lý nhà cao tầng khu vực nội đô, tăng chiều cao từ 18 - 24 tầng đối với các dự án cải tạo chung cư cũ (Quyết định số 11/2016/QĐ-UBND ngày 4/4/2016).

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2-5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Các chung cư tập trung chủ yếu ở 4 quận nội thành cũ và quận Hoàng Mai, Cầu Giấy, Thanh Xuân. Hầu hết các nhà chung cư đều đã bán nhà cho người đang thuê theo Nghị định số 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.

Vì vậy, để góp phần thúc đẩy hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nâng cao đời sống cho người dân, Bộ Tài chính trình Chính phủ trình Quốc hội cho bổ sung quy định phần thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước đã bán cho người đang thuê (Nghị định số 61-CP), bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở được áp dụng thuế suất thuế TNDN ưu đãi 10% trong giai đoạn 2017-2020.

Để được hưởng ưu đãi thuế này thì doanh nghiệp phải hạch toán riêng thu nhập của từng dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để làm căn cứ hưởng ưu đãi thuế.

Trong đề xuất của mình, Bộ Tài chính đưa ra qui định mang tính nguyên tắc là danh mục các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước đã bán cho người đang thuê được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập, báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định.

Khi sửa đổi, bổ sung Luật thuế TNDN hiện hành, Bộ Tài chính sẽ tổng kết, đánh giá chi tiết hơn để nghiên cứu quy định chính sách này vào luật thuế./.

Đức Minh