Không điều chỉnh hoạt động mua, bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh

Trình bày báo cáo tóm tắt tiếp thu, giải trình dự thảo luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, tiếp thu ý kiến đại biểu, đã làm rõ về các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Đó là: “tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh”.

Theo báo cáo giải trình, đây là những giao dịch dân sự, không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh

Cùng với đó, khái niệm kinh doanh bất động sản được chỉnh lý theo hướng đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và phải gắn với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

Bên cạnh các nội dung đã thống nhất, tại dự thảo, nhiều nội dung liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vẫn còn ý kiến khác nhau.

Liên quan đến thời điểm nhận đặt cọc, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc, số tiền đặt cọc tại dự thảo luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Một số ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo quy định”.

Trên cơ sở các ý kiến, UBTVQH đề xuất 2 phương án.

Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.

Theo UBTVQH, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng - bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp. Hạn chế của phương án này là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng…

Phương án này được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Phương án này giúp chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Hạn chế của phương án này là công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng phải chịu rủi ro. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện các bước thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện xây dựng kéo dài hơn cam kết thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, có thể phát sinh tranh chấp. Phương án này được 20/40 ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Đề xuất nộp 5% giá trị hợp đồng vào ngân hàng khi chờ cấp sổ đỏ

Đối với thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trên cơ sở các ý kiến, UBTVQH cũng đề xuất 2 phương án.

Toàn cảnh phiên họp sáng 31/10

Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Đây là phương án đang áp dụng hiện hành, có mức độ bảo vệ cao hơn đối với khách hàng do được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hạn chế của phương án này là trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán do chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay, mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận. Phương án này được 13/40 ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này... Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

UBTVQH cho rằng, phương án này đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo luật và Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng.

Song, hạn chế là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Phương án này được Chính phủ và 11/40 ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn./.