Doanh nghiệp BĐS cần giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Ảnh Đỗ Doãn

Siết dần cho vay bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), trong năm 2017, thị trường BĐS tiếp tục đà phục hồi, tăng trưởng và giữ được sự phát triển tương đối ổn định. Năm nay, thị trường BĐS được dự báo có thể sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng phải đối mặt với nhiều thách thức, trong đó đáng chú ý nhất là vấn đề tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng.

Nguyên nhân chủ yếu do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường BĐS. Lộ trình này đã được NHNN áp dụng từ đầu năm 2015 và kéo dài cho đến nay bằng các Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014, Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016 (quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, theo hướng giảm dần việc dùng vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với nhóm tài sản là BĐS).

Doanh nghiệp bất động sản cần tiến hành tái cấu trúc, tăng cường hợp tác, liên doanh, liên kết, đẩy mạnh hậu mãi, chăm sóc khách hàng... để có thể thu hút vốn từ nhiều nguồn khác. Ông Lê Hoàng Châu

Riêng Thông tư 19/2017/TT-NHNN được NHNN ban hàng ngày 28/12/2017 cũng đã quy định, việc dùng vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn trong năm 2018 là 45% và trong năm 2019 chỉ còn 40%.

Đáng chú ý hơn nữa, mới đây, vào ngày 23/1, NHNN đã có Công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh; hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản…

Đồng thời, phải thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp; kiểm soát tốt chất lượng tín dụng tiêu dùng; nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh; đồng thời, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh BĐS.

“Những dẫn chứng trên cho thấy NHNN vẫn đang thực thi lộ trình hạn chế nguồn vốn chảy vào BĐS. Một khi dòng vốn tín dụng bị siết dần sẽ tạo áp lực rất lớn lên các DN BĐS. Tuy nhiên, áp lực này cũng sẽ là động lực buộc các DN BĐS phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp để vượt qua, vươn lên để phát triển bền vững, thích ứng với môi trường kinh doanh hoàn toàn mới”, ông Châu nói.

DN phải tái cấu trúc để thích nghi

Để giúp các DN thành viên không bị bỡ ngỡ và sẵn sàng thích ứng với tình hình mới, HoREA mới đây đã có văn bản cảnh báo các thành viên hiệp hội, đồng thời khuyến nghị nhiều giải pháp để các DN BĐS tham khảo và xem xét trong hoạt động đầu tư, kinh doanh trong năm nay và cả năm sau.

Theo đó, điều trước tiên các DN phải thực hiện là cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, cụ thể là chỉ tiêu về doanh thu, lợi nhuận; kế đến là các yếu tố như chuẩn bị được quỹ đất, dự án đầu tư phát triển; chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào BĐS dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2019 (Thông tư 19/2017/TT-NHNN của NHNN).

Tiếp nữa là phải luôn đặt lợi ích khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, coi trọng công tác hậu mãi và chăm sóc khách hàng…để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà và đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).

Khuyến nghị nữa là các DN phải luôn phấn đấu trở thành nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp, có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà DN đã chọn. Vấn đề này, các DN cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền bởi đang là phân khúc chủ đạo, có tính thanh khoản cao và bền vững…

Ngoài ra, DN cũng cần phải tăng vốn để nâng cao nội lực; chuyển sang mô hình công ty cổ phần, với định hướng trở thành công ty đại chúng, niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán để có điều kiện huy động vốn ngoài xã hội. Riêng các DN hội đủ điều kiện thì có thể phát hành trái phiếu DN, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu, niêm yết chứng khoán ở nước ngoài…

Để gia tăng năng lực, DN cũng có thể hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BĐS; lựa chọn đối tác là các DN, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị…

“Đó chính là những khuyến nghị mà HoREA nêu ra để lãnh đạo các DN BĐS tham khảo, xem xét áp dụng nhằm giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế. Đây là thách thức nhưng cũng là cơ hội để DN tái cấu trúc, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, phát triển DN và thị trường BĐS theo hướng ngày càng minh bạch, lành mạnh, bền vững”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu khẳng định./.

Đỗ Doãn