Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam Phạm Lâm chỉ ra nguyên nhân đưa mặt bằng giá BĐS TP. Hồ Chí Minh lên mức cao hơn. Ảnh Đ.Doãn

Những điểm nhấn đáng chú ý

Nhận định chung về thị trường BĐS nhà ở TP. Hồ Chí Minh năm 2017 từ quan sát biến động thực tế, các chuyên gia của DKRA Việt Nam cho rằng điểm nhấn chính của thị trường là nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực ở tất cả phân khúc. Trong đó, nguồn cung căn hộ hạng B và C chiếm tỷ trọng lớn, được xem là phân khúc dẫn dắt thị trường với tỷ lệ chiếm khoảng 78% nguồn cung căn hộ mới toàn thị trường.

Tuy nhiên, thị trường BĐS nghỉ dưỡng (cả phân khúc biệt thự và condotel) lại đang có dấu hiệu giảm nhiệt về sức tiêu thụ. Riêng loại hình condotel còn có quan ngại về nguy cơ dư thừa nguồn cung do sức mua đã sụt giảm nhiều kể từ nửa cuối năm 2017.

Bên cạnh đó là sự trỗi dậy mạnh mẽ của các chủ đầu tư nội trong lĩnh vực căn hộ cao cấp khi liên tục công bố các dự án căn hộ có tiện ích vượt trội, đủ sức cạnh tranh với các chủ đầu tư ngoại. Có thể kể đến như Trung Thủy Group, Hà Đô, Sơn Kim Land, Vingroup…

Trong năm, thị trường còn được kích thích bởi sự phát triển rầm rộ của hệ thống hạ tầng giao thông. Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông hoàn thiện và được khởi công đã tiếp tục kích thích thị trường BĐS sôi động hơn, đặc biệt là các khu vực kết nối trực tiếp với các dự án này. Khu Đông tiếp tục dẫn dắt thị trường khi mà các dự án nhà phố/biệt thự tập trung chủ yếu ở khu vực này, chiếm đến 79% nguồn cung toàn thị trường.

Một yếu tố đáng chú ý cũng được các chuyên gia DKRA nêu ra trong báo cáo, đó là cơn sốt đất nền ở các vùng ven hồi đầu năm 2017, đã gây ra nhiều lo ngại và cảnh báo nhưng đã nhanh chóng qua đi, trong đó có sự tác động tích cực của cơ quan chức năng cũng như của giới truyền thông.

Trong năm, thị trường còn nổi bật với sự tham gia mạnh mẽ của chủ đầu tư và khách mua ngoại, có thể kể đến như Capitaland, Keppel Land, Mapletree, Gamuda… hoặc một số tập đoàn ngoại đầu tư tại Việt Nam dưới hình thức liên kết như quỹ Creed Group (hợp tác cùng An Gia), Mitsubishi (hợp tác cùng Phúc Khang), Hankyu Realty và Nishi-Nippon Railroad (hợp tác cùng Nam Long), Sanyo Homes (liên kết cùng Tiến Phát Corporation ), Daiwa House Group, Nomura Real Estate Group và Sumitomo Forestry Group (hợp tác cùng Phú Mỹ Hưng)…

“Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ các chính sách khuyến khích đầu tư cùng với tiềm năng của thị trường TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, với chính sách người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam, trong năm qua, nhiều dự án đã thu hút khách hàng ngoại đến tham gia mua ở và cả đầu tư”, báo cáo cho biết.

Buổi công bố báo cáo toàn cảnh thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh thu hút khá đông giới đầu tư trong nước. Ảnh Đ.Doãn

Mặt bằng giá mới

Nhìn nhận về thị trường đã qua trong năm, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam đánh giá, TP. Hồ Chí Minh là nơi có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước, đồng thời cũng là thị trường có chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới ngắn hơn so với các tỉnh thành khác. Tuy nhiên, biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở lại không đồng đều, và có điểm chung: Giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng giá càng cao và ngược lại.

Trong đó, ở loại hình căn hộ, nếu như hạng C năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 13 triệu đồng/ m2 thì đến năm 2017 giá trung bình dao động từ 18 đến 20 triệu đồng/m2, tức tăng 54% sau 5 năm. Tăng mạnh hơn là phân khúc hạng B, với mức tăng 67%, rơi vào khoảng 27 - 30 triệu đồng/m2. Còn hạng A tăng 47%, với mức trung bình khoảng 55 triệu đồng/m2, trong khi trước đó chỉ khoảng 33 triệu đồng/m2.

Với loại hình nhà phố/ biệt thự, biên độ tăng giá không cao, dao động từ 20 - 56%. Trong đó, khu vực quận 9 ghi nhận có mức giá tăng cao nhất, khoảng 56% sau 5 năm do khu vực này đã có những thay đổi tích cực về hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, giá bán lại có sự phân hóa rõ ràng theo từng khu vực, phụ thuộc lớn vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ của từng khu vực. Điển hình là khu vực quận 9 trung bình chỉ khoảng 42 triệu /m2, trong khi khu Phú Mỹ Hưng có mức giá mới trung bình khoảng 150 triệu đồng/m2.

Với loại hình đất nền, thị trường ngày càng được nhiều khách hàng mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất nền tăng cao trong thời gian qua. Tuy nhiên, biên độ tăng giá cũng phụ thuộc lớn vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông, ghi nhận tăng giá từ 130% - 170% do nơi đây có sự phát triển giao thông mạnh mẽ nhất trong hơn 3 năm qua.

Theo ông Phạm Lâm, mức giá của thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh chịu sự tác động của nhiều yếu tố như: Thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài; sự phát triển nhanh các loại hình dịch vụ, tiện ích; hấp lực kinh tế sôi động giúp thu hút lượng chuyên gia nước ngoài và lượng lao động dồi dào khiến dân số đông dẫn đến nguồn cầu bức thiết; sự tác động của việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng; chi phí đầu vào tăng; dự án ngày càng chất lượng hơn…

Ngoài ra, những cơn sốt đất nền vùng ven, đặc biệt trong năm 2016 và đầu năm 2017 cũng góp phần ảnh hưởng đến sự tăng giá của thị trường. Mặc dù sau cơn sốt đất, giá đã được điều chỉnh nhưng khó trở về mức ban đầu.

“Giá BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng GDP, thu nhập bình quân đầu người, CPI, lãi suất, tỷ giá, giá vàng, chứng khoán… Đặc biệt là sau giai đoạn đóng băng năm 2010 – 2013, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi và phát triển sôi động, đến nay đã thiết lập nên mặt bằng giá mới với giá trị BĐS cao hơn hẳn so với năm 2012”, ông Phạm Lâm nói./.

Đỗ Doãn