HoREA kiến nghị hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn dự án căn hộ condotel.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc sử dụng đất thuê để bán với giá đất ở sẽ gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước (NSNN).

Phải nộp tiền vào ngân sách theo giá thị trường

Trao đổi với phóng viên TBTCVN, ông Lê Hoàng Châu cho biết, theo quy định pháp luật hiện hành, người mua căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ có quyền sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án). Nhưng một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp (người mua) sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Việc này liên quan đến tài chính đất đai, bởi theo ông, việc sử dụng đất thuê để bán với giá đất ở sẽ gây thất thu lớn cho NSNN.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai 2013 cần phải được xem xét giải quyết tổng thể. Trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp, trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu NSNN.

Trong văn bản của mình, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, để thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp". Như vậy, chủ đầu tư các dự án có sử dụng "đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào NSNN phù hợp giá đất thị trường, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Điều này sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản (BĐS), tạo thêm nguồn thu và tránh thất thoát NSNN. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Liên quan đến vấn đề này, trả lời phỏng vấn mới đây của TBTCVN, ông La Văn Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính cho biết, trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh (các dự án kinh doanh khu du lịch nghỉ dưỡng) thì Nhà nước cho nhà đầu tư thuê đất và nhà đầu tư phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định. Nếu nộp tiền thuê đất hàng năm, nhà đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của mình trên đất thuê, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước. Nếu nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất thì nhà đầu tư được phép chuyển nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của mình, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thời gian thuê đất còn lại. “Đây là sự khác biệt rất lớn so với thời hạn sử dụng lâu dài đối với đất ở”, ông La Văn Thịnh nói.

Để tránh những rắc rối không đáng có sau này, khi nhà đầu tư thứ cấp không được cung cấp đầy đủ thông tin, Cục Quản lý công sản đã báo cáo Bộ Tài chính có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương rà soát, chỉ đạo thực hiện đúng quy định của pháp luật hiện hành về tài chính đất đai, nhất là các dự án có căn hộ condotel. Theo đó, Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo mục đích nào thì thu tiền theo mục đích đó. Nhà đầu tư, người sử dụng đất được quyền theo đúng quy định tại Luật Đất đai được Nhà nước giao, cho thuê.

Phải công khai để tránh nhầm lẫn

Hiện nay, có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại các dự án du lịch ở Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn thường cao hơn căn hộ condotel. Theo thống kê của HoREA, năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn (tăng gần 1.000 căn so với năm 2015). Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2 với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn. Giá bán này được cho là cao so với mặt bằng giá bán căn hộ trung cao cấp.

Lo ngại sự tăng trưởng nóng, có thể dẫn đến tình trạng “bội thực” cung vượt cầu cũng như những hệ lụy không đáng có sau này, HoREA đã có một loạt kiến nghị gửi đến Thủ tướng Chính phủ và một số bộ, ngành. Hiệp hội này đề nghị bổ sung loại hình "căn hộ

condotel" vào điều 54 Luật Kinh doanh BĐS 2014 về "quyền kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai" để điều chỉnh hoạt động kinh doanh này, đồng thời, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua condotel.

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Điều này có nghĩa, dự án thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn. Do vậy, theo HoREA, việc các chủ đầu tư cam kết với khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013.

Trong khi chờ đợi sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, HoREA kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng mua căn hộ condotel. Đồng thời, kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án

condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.

Minh Anh