Giá đất trên thị trường nhiều khi bị giới đầu cơ thổi phồng gây sốt ảo

Trải qua hơn 30 năm đổi mới, chính sách về chuyển dịch đất đai của chúng ta vẫn còn những “ngổn ngang”, đòi hỏi phải được sớm hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu đổi mới mô hình tăng trưởng trong giai đoạn tới.

Chuyển dịch đất đai gây nhiều mâu thuẫn, bức xúc

Tại hội thảo "Quan điểm định hướng, giải pháp hoàn thiện công cụ kinh tế chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững tại Việt Nam" do Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương tổ chức mới đây, các chuyên gia đánh giá, để đầu tư phát triển, chúng ta buộc phải thực hiện chuyển dịch đất đai từ việc sử dụng đất hiệu quả chưa cao sang việc sử dụng đất hiệu quả cao hơn. Đây là hoạt động khó khăn vì luôn xảy ra mâu thuẫn về lợi ích liên quan đến đất đai.

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Nhà nước cần nâng cao hiệu quả điều tiết của các chính sách thuế liên quan tới đất đai. Các chính sách thuế phải được nghiên cứu, hình thành đồng thời với các chính sách đất đai nhằm bảo đảm tính đồng bộ và hiệu quả điều tiết cao. Các chính sách thuế tài nguyên, thuế môi trường, thuế chuyển dịch đất đai cần được nghiên cứu cẩn trọng để điều hòa lợi ích và địa tô chênh lệch về đất đai, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Mặt khác Nhà nước cần tôn trọng quyền của người dân, của doanh nghiệp đối với đất đai để có thể làm cho thị trường bất động sản phát triển cân bằng, năng động và tăng hiệu quả khai thác lợi ích có được từ đất.

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, có nhiều bất cập trong chuyển dịch đất đai ở Việt Nam. Một trong số đó là khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, hầu hết người dân không khai thật giá trị mua bán, chuyển nhượng nhằm trốn thuế thu nhập cá nhân. Điều này dẫn đến hệ quả là các cơ sở dữ liệu giao dịch về đất đai không chính xác, nếu Nhà nước lấy chính giá đó bồi thường cho người dân thì không nhận được sự hợp tác, gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng (GPMB). Bên cạnh đó, giá đất trên thị trường nhiều khi bị giới đầu cơ thổi phồng, gây hiện tượng sốt ảo, khiến người dân luôn có sự so sánh giữa giá đất được áp dụng để bồi thường hỗ trợ, với giá nhà đầu tư bán ra thị trường. Mặt khác, một số chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người nông dân bị thu hồi đất còn thấp, chưa thỏa đáng khiến cho người dân bị thu hồi đất có nhiều bức xúc.

Trong khi đó, tình trạng dự án “treo” vẫn chưa được khắc phục triệt để, do các quy định pháp luật có những nội dung chưa phù hợp, cụ thể và thiếu thực tế khiến cho dự án không được triển khai. Tình trạng quy hoạch “treo” dẫn đến “treo” quyền lợi của người nông dân.

Một nguyên nhân nữa là nhận thức pháp luật của cán bộ quản lý đất đai, cán bộ quản lý trong công tác bồi thường GPMB còn yếu kém. Một số cán bộ chưa được đào tạo nghiệp vụ và áp dụng đúng với văn bản pháp luật hiện hành chưa tốt. Cán bộ chưa giải thích, thuyết phục được khi người dân có vướng mắc. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng khiếu kiện kéo dài. Hơn nữa, người dân khó tiếp cận quyết định thu hồi đất, không được thảo luận, không được tham gia vào quá trình ra quyết định thu hồi đất do đó khó tìm được tiếng nói chung giữa chính quyền và người dân trong quá trình thu hồi đất.

Tạo cơ chế chuyển dịch đất đai theo đa số đồng thuận

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Việt Nam đã trải qua 4 lần xây dựng hoàn thiện Luật Đất đai, không kể nhiều lần sửa đổi, bổ sung một số điều và hiện nay đang trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2013. Cho đến nay, việc chuyển dịch đất đai tại Việt Nam vẫn thực hiện theo hai phương thức mang tính cực đoan, hoặc là chuyển dịch bắt buộc trong thị trường sơ cấp theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất, hoặc là chuyển dịch tự nguyện dựa trên thỏa thuận giữa người đang sử dụng đất và người có nhu cầu sử dụng đất.

Chuyển dịch đất đai tự nguyện đạt được đồng thuận nên không nảy sinh xung đột, nhưng nhà đầu tư rất khó thương thảo thành công với 100% những người đang có đất để cho dự án đầu tư. Thường họ chỉ thoả thuận được với khoảng 70%, còn lại là những người yêu cầu quá cao. Thực trạng này làm cho các nhà đầu tư không muốn thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, mà luôn tìm cách để được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.

Tại nhiều nước đang phát triển, việc chuyển dịch đất đai sinh lợi được thực hiện theo cơ chế "trung dung". Nghĩa là nếu đạt được khoảng 70% ý kiến cộng đồng thì phương án chuyển dịch đất đai được quyết định và thiểu số không đồng thuận phải chấp hành. Một phần lợi ích từ dự án đầu tư phải được chia sẻ để phát triển địa phương cũng như giải quyết việc hỗ trợ về sinh kế cho những người đã mất đất, đặc biệt trong các trường hợp khai thác tài nguyên thiên nhiên như các dự án thủy điện hay khai khoáng. Đây là kinh nghiệm Việt Nam nên áp dụng, theo GS. Đặng Hùng Võ.

Từ thực tế này, GS Đặng Hùng Võ đề nghị pháp luật về đất đai cần có những đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai phục vụ mục đích sinh lợi. Theo đó, các dự án cần đất vì mục tiêu sinh lợi phải được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước phê duyệt dựa trên phân tích chi phí - lợi ích về kinh tế gắn với cam kết chia sẻ lợi ích, đánh giá tác động xã hội và tác động môi trường. Đồng thời, tạo lập khung pháp luật cho cơ chế chuyển dịch đất đai dựa trên đồng thuận cộng đồng theo đa số đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gắn với nguyên tắc chia sẻ lợi ích. Chuyển dịch đất đai có thể áp dụng không chỉ chuyển hoàn toàn quyền sử dụng đất mà có thể áp dụng cả phương thức thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

“Áp dụng hai đề xuất đổi mới như trên sẽ phát huy được mọi ưu điểm và khắc phục được mọi nhược điểm của cả chuyển dịch đất đai bắt buộc và tự nguyện” - GS Đặng Hùng Võ khẳng định.

H.Y