Theo các chuyên gia phân tích từ Công ty CP Chứng khoán VietCap (VCI), thị trường bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục phục hồi mạnh mẽ trong quý IV/2024 và cả năm 2025.

Cụ thể, sau một 2023 đầy thử thách, thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi từ quý III/2023 và xuyên suốt năm 2024, với phân khúc căn hộ tại Hà Nội là khu vực dẫn đầu đà tăng trưởng. Các hoạt động chuẩn bị và mở bán dự án mới đã được đẩy mạnh từ đầu năm 2024, điều này phản ánh sự lạc quan trong niềm tin của người mua nhà, từ đó thúc đẩy giao dịch trên thị trường sơ cấp tăng trưởng.

Giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội và TP.HCM (triệu đồng/m2). Nguồn: CBRE, VietCap.

Các chuyên gia dự báo, giao dịch bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong quý IV/2024 và năm 2025 nhờ vào một số yếu tố chính như: nhu cầu ổn định từ những người mua nhà với mục đích ở thực, đặc biệt là tại các dự án căn hộ phân khúc trung cấp; sự phục hồi nhu cầu đầu tư đối với bất động sản liền thổ, đặc biệt là các sản phẩm như nhà phố và biệt thự; nguồn cung mới tăng trưởng khi nhiều dự án được mở bán và thủ tục pháp lý thuận lợi hơn; và niềm tin của người mua tiếp tục được củng cố nhờ vào triển vọng phục hồi của thị trường, ổn định lãi suất vay mua nhà, cùng với sự phát triển nhanh chóng của cơ sở hạ tầng.

Những yếu tố này cho thấy rằng, người mua nhà sẽ tiếp tục ưa chuộng các dự án từ các chủ đầu tư có kinh nghiệm, với cam kết đảm bảo tiến độ và chất lượng bàn giao, đồng thời có pháp lý rõ ràng và vị trí chiến lược, kết nối tốt với các tiện ích và cơ sở hạ tầng phát triển.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản tại Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về cả giao dịch và nguồn cung mới trong 9 tháng năm 2024, với khoảng 23.900 căn hộ sơ cấp được giao dịch, tăng 84% so với cùng kỳ năm ngoái. Hà Nội chiếm tới 85% tổng lượng giao dịch và 91% nguồn cung mới tại hai thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Các dự án lớn, như Vinhomes Global Gate tại Hà Nội đã giúp thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc bất động sản liền thổ, đặc biệt là những sản phẩm nhà thấp tầng.

Ngoài Hà Nội, thị trường TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận sự phục hồi dần dần. Tuy nhiên, sự phục hồi tại đây bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố, bao gồm sự chậm trễ trong phê duyệt dự án và tâm lý người mua không ổn định.

Mặc dù vậy, theo các chuyên gia của VCI, thị trường TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ cải thiện nhờ vào các đợt mở bán giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, đồng thời các tỉnh vệ tinh sẽ trở thành điểm đến mới của người mua khi niềm tin của họ được cải thiện và các thủ tục pháp lý thuận lợi hơn.

Về mặt giá cả, các chuyên gia từ VietCap cho rằng, tốc độ tăng giá sẽ giảm dần trong năm 2025 so với mức nền cao của năm 2024. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tập trung vào các phân khúc trung cấp và cao cấp, cung cấp chất lượng bàn giao cao cấp trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và chi phí phát triển tăng cao. Tuy nhiên, dự kiến giá bán sẽ chỉ tăng trưởng một chữ số, chậm lại so với mức tăng mạnh mẽ trong năm 2024.

Đối với nhu cầu nhà ở thực, các chuyên gia kỳ vọng, nhu cầu bền vững sẽ tiếp tục tập trung vào các căn hộ trung cấp, trong khi nhu cầu đầu tư cũng sẽ phục hồi với những sản phẩm nhà ở thấp tầng có chọn lọc. Việc áp dụng Luật Đất đai sửa đổi từ tháng 8/2024 được kỳ vọng sẽ giúp đẩy mạnh tiến độ các dự án và hỗ trợ các thủ tục pháp lý, qua đó tạo ra nguồn cung sơ cấp mạnh mẽ hơn trong năm 2025.

Cổ phiếu tích cực hơn nhưng phân hóa

Trên thị trường chứng khoán, giá cổ phiếu ngành bất động sản nhìn chung diễn biến tích cực trong quý I/2024, nhờ sự hỗ trợ từ việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi và đề xuất áp dụng sớm luật này. Tuy nhiên, từ các quý sau, xu hướng giá cổ phiếu trở nên phân hóa rõ rệt, chịu tác động chủ yếu từ các yếu tố đặc thù của từng doanh nghiệp và dự án.

Theo VietCap, một số mã cổ phiếu ghi nhận kết quả nổi bật, trong khi một số khác đối mặt với khó khăn. Diễn biến đáng chú ý bao gồm sự sụt giảm giá cổ phiếu vào tháng 7 liên quan đến thông tin về trái phiếu phát hành và sự phục hồi từ tháng 9 nhờ tiến triển trong việc cấp phép xây dựng các dự án quan trọng.

"Một số cổ phiếu hưởng lợi từ tiến độ các dự án hạ tầng lớn, giúp cải thiện tâm lý nhà đầu tư. Ngoài ra, các kế hoạch mua lại cổ phiếu quỹ từ một số doanh nghiệp lớn cũng góp phần tích cực vào xu hướng giá cổ phiếu trong nửa cuối năm" - các chuyên gia từ VCI cho biết thêm.

Lãi suất cho vay mua nhà thả nổi và ưu đãi tại một số ngân hàng.

Từ góc nhìn định giá P/E, các chuyên gia của Công ty Chứng khoán Mirae Asset cho rằng, hầu hết định giá các công ty đều nằm ở vùng đầu bảng. Tại thời điểm này, có hai điều cần thiết để lý giải và đảo ngược tỷ lệ trở về giá trị trung bình: một là điều chỉnh giá thị trường, hai là cải thiện lợi nhuận ròng, hoặc cả hai. Tuy nhiên hai điều này gần như không thể xảy ra đồng thời.

Mặc dù chưa có kế hoạch tài chính năm 2025 của các doanh nghiệp bất động sản, nhưng các chuyên gia của Mirae Asset không cho rằng, doanh thu và lợi nhuận ròng trong kế hoạch tài chính năm 2025 của các doanh nghiệp ngành này sẽ cao hơn con số của năm 2024.

"Điều này cho thấy các yếu tố cơ bản hiện tại có thể sẽ giữ nguyên và các thách thức sẽ tiếp tục kéo dài xuyên suốt năm 2025, cho đến khi các sự kiện không lường trước làm thay đổi xu hướng của thị trường" - các chuyên gia của Mirae Asset cho hay./.