Nhận định trên được TS.Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia tài chính ngân hàng nêu ra tại diễn đàn “Hành lang pháp lý cho thị trường condotel”, vừa diễn ra tại Hà Nội.

Lợi nhuận phải đi đôi với các dự báo

Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, với cam kết lợi nhuận từ 10 – 12% là không cao nhưng mức lợi nhuận này quá tuyệt vời để quên đi các yếu tố như chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp du lịch thế nào? Trong tương lai phải dự báo được tỷ lệ lấp đầy ra sao? Chủ đầu tư có kinh nghiệm trong kinh doanh khách sạn hay bất động sản nghỉ dưỡng không?

Theo ông Hiếu, trong tất cả các vấn đề của lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng du lịch thì tỷ lệ lấp đầy vô cùng quan trọng, nếu tỷ lệ lấp đầy thấp sẽ không đạt được điểm hòa vốn chứ đừng nói sinh lời. Nhưng, nhiều nhà đầu tư thứ cấp chỉ nhắm đến lợi nhuận, không có khả năng ngồi xem dự báo tài chính. Ngay cả một số chủ đầu tư sơ cấp cũng chỉ lạc quan đưa ra những dự báo rất tốt đẹp về doanh thu và lợi nhuận mà không dự báo được tỷ lệ lấp đầy mỗi tháng, mỗi năm và trong toàn bộ thời gian thực hiện kế hoạch tài chính.

Dù bất động sản nghỉ dưỡng đang có dư địa lớn để phát triển nhưng vẫn còn không ít rào cản. Trong đó, nổi cộm là vấn đề pháp lý đối với loại hình condotel chưa rõ ràng và còn nhiều tranh cãi.

Sau thời gian bùng nổ, khoảng một năm trở lại đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chững lại hẳn, lượng giao dịch căn hộ du lịch (condotel) giảm mạnh, nguyên nhân cơ bản là những vướng mắc về pháp lý cho các sản phẩm condotel chưa được tháo gỡ, gây tâm lý lo ngại cho nhà đầu tư và sự tăng mạnh nguồn cung.

Về việc mức lợi nhuận 8 - 12% trên giá trị bất động sản có quá hấp dẫn hay không, theo ông Hiếu, cần tính cả lãi vay mà chủ sở hữu phải trả cho ngân hàng mỗi tháng khi vay ngân hàng và cả chi phí cơ hội là lợi nhuận mà chủ sở hữu sẽ mất đi khi không dùng số tiền sở hữu để gửi vào ngân hàng hay đầu tư vào một loại hình đầu tư nào đó như chứng khoán hay vàng.

Chính vì thế, không có một chuẩn mực nào về tỷ lệ lợi nhuận khi đầu tư vào condotel. Tuy nhiên, có một nguyên tắc bất biến trong đầu tư là đầu tư càng rủi ro thì mức lợi nhuận càng cao. Ở chiều ngược lại, một món đầu tư đưa ra mức lợi nhuận quá hấp dẫn đều là những món đầu tư nhiều rủi ro, phải dùng mức lợi nhuận hấp dẫn để "câu" khách hàng.

Giải pháp cho những dự án đang gặp khó khăn

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, condotel thường có rủi ro cho ba đối tượng là: rủi ro cho ngân hàng; rủi ro cho nhà đầu tư sơ cấp và rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp (chủ sở hữu).

Cụ thể, ngân hàng nhận condotel là tài sản thế chấp có rủi ro vì vấn đề pháp lý chưa rõ ràng. Nếu phải thanh lý tài sản này, có thể gặp vấn đề về chuyển nhượng vì loại hình bất động sản này chưa được pháp luật quy định rõ ràng. Với chủ đầu tư, ôm một khối tài sản khổng lồ trong khi tính pháp lý chưa rõ rệt cũng rất mạo hiểm. Riêng với nhà đầu tư thứ cấp, quá rủi ro khi đầu tư vào một sản phẩm không rõ ràng mà chưa được pháp luật bảo hộ.

Để tháo gỡ cho những dự án đang gặp khó khăn, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, điều đình trao hẳn quyền sở hữu và sử dụng cho chủ sở hữu để ở hay kinh doanh; đàm phán để hạ tỷ lệ lợi nhuận từ kinh doanh; bán lại condotel cho chủ sở hữu với giá thỏa thuận; hòa giải qua trọng tài pháp lý và tranh tụng tại tòa án, đó là những giải pháp chủ đầu tư có thể áp dụng.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cho rằng, mô hình condotel khi được hỗ trợ phát triển, doanh nghiệp là chủ đầu tư cần có uy tín, khẳng định thương hiệu và cần trung thực với nhà đầu tư thứ cấp.

Ông Hiếu cho biết thêm, với nhiều nước trên thế giới, sở hữu tài sản condotel hầu hết thuộc về chủ đầu tư hay người chủ tài sản của toàn bộ dự án condotel chứ không phải sở hữu từng căn hộ riêng biệt trong dự án. Đặc biệt, quan hệ sở hữu giữa chủ đầu tư và người mua thông thường chỉ cần tồn tại dưới hình thức một hợp đồng sở hữu có thời hạn, có thể là ba năm hay vài chục năm.

Nội dung sở hữu của họ là sở hữu quyền khai thác, quyền sử dụng, quyền quản lý, kể cả quyền kinh doanh lại chứ không phải là sở hữu các căn hộ là tài sản hữu hình. Ngoài ra, condotel được cho là một sản phẩm bất động sản du lịch nên có cơ chế quản lý như quản lý khách sạn, quản lý resort hay cơ sở lưu trú du lịch kết hợp nghỉ dưỡng, mọi thứ sẽ dễ dàng hơn./.

Văn Tuấn