Làn sóng "giá ảo" là hệ lụy để lại từ những chiêu trò đầu cơ lướt sóng. Ảnh tư liệu

Thống kê của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho thấy, tính đến cuối quý III/2024, dư nợ cho vay mua nhà tăng 4,6% so với cuối năm 2023, trong đó, tính riêng quý 3 tăng 3,4% còn nửa đầu năm chỉ tăng vỏn vẹn hơn 1%. Trong khi đó, phân khúc tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản bật tăng 16% trong 9 tháng.

Dân nản lòng vay mua nhà, tín dụng đổ vào phía cung

Cũng tính tới cuối quý III/2024, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế, đạt khoảng 3,15 triệu tỷ đồng. Cũng theo thống kê của TBTCVN, tổng dư nợ tín dụng bất động sản của 13 ngân hàng niêm yết hạch toán chi tiết khoản mục cho vay kinh doanh bất động sản đạt 661,86 nghìn tỷ đồng đến cuối quý III/2024, tăng 23,1% so với cuối năm 2023 và cao hơn đáng kể tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế (9%). Trong đó, có hai ngân hàng có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ cao hơn nhiều so với hệ thống, đó là Techcombank và VPBank, lần lượt đạt 33,5% và 26%.

Thị trường đang méo mó, dành cho giới đầu cơ "Về nguồn vốn, gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng đối với nhà ở xã hội rất ít doanh nghiệp vay, sắp tới Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra gói tín dụng ưu đãi 100.000 tỷ đồng, cũng chưa chắc người dân sẽ vay, bởi thị trường hiện nay không phải thị trường của người dân mà là thị trường của ba "ông lớn": chủ đầu tư, nhà đầu cơ và ngân hàng thương mại. Cả ba đối tượng này đều không muốn giảm giá nhà ở". TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia.

Xét về tốc độ tăng trưởng, VIB tăng 275,1% song tỷ trọng cho vay bất động sản chỉ chiếm 2,1% dư nợ. Kienlongbank tăng mạnh 171,9%; chiếm 10,07% tổng dư nợ.

Sau 2 năm kể từ khi những vụ án lớn xảy ra tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư khiến thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng, nhiều dự án vướng về pháp lý đến nay vẫn chưa được tháo gỡ, dòng vốn của một số ngân hàng đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu ngơi nghỉ. Thống kê của TBTCVN cho thấy một số nhà băng có tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản tăng "nóng" ba chữ số sau 2 năm có thể kể đến như: VPBank tăng trưởng 225%; VIB (213%); SHB tăng 215% và Techcombank (113%).

Có thể thấy, dòng vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung thị trường, cho vay các nhà phát triển và doanh nghiệp đầu tư bất động sản, trong khi đó, người dân ngại ngần vay ngân hàng mua nhà đất dù mặt bằng lãi suất cho vay đang ở mức thấp so với nhiều năm.

Tại Agribank, ngân hàng duy trì mức lãi suất cho vay mua nhà tháng 11 là 6,5%/năm cố định 12 tháng đầu (khoản vay tối thiểu 3 năm); hoặc 7%/năm cố định 24 tháng đầu (khoản vay tối thiểu 5 năm). Sang tháng 12/2024, lãi suất cho vay mua nhà được điều chỉnh giảm 0,5%, với lãi suất lần lượt 6% và 6,5% khi áp dụng các điều kiện vay như trên.

Hệ luỵ khi giá nhà đất tăng "ảo"

Nhiều ý kiến cho rằng, người dân không nản lòng vay tiền ngân hàng mua nhà bởi giá nhà đang tăng phi mã, thậm chí bất thường. Không ít những phép toán nhẩm tính người trẻ phải mất đến 24 năm đi làm, hay công chức mất tới hàng chục năm thì mới mua được nhà, trong khi tại nhiều nước trên thế giới, chỉ mất khoảng 10-12 năm. Điều này cho thấy giá nhà đất đang vượt xa tầm với của đại bộ phận người dân.

Làn sóng "giá ảo" là hệ lụy để lại từ những chiêu trò đầu cơ lướt sóng, bỏ cọc sau đấu giá đất trong bối cảnh nguồn cung mới vô cùng khan hiếm. Nhìn lại những đợt giá tăng đột biến gần đây ở một số khu vực ngoại thành Hà Nội, có tới 38% môi giới cho rằng, đất đấu giá cao bất thường là do các yếu tố đầu cơ; 21% ý kiến nhận định các nhóm lợi ích đang thổi giá đất vùng ven.

Không chỉ vậy, giới đầu cơ lợi dụng tình trạng nguồn cung khan hiếm cùng tâm lý người dân để lướt sóng, thổi giá nhà đất tăng hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Chẳng hạn, một căn nhà ngõ 109 phố Quan Nhân, Thanh Xuân có diện tích 25,9m2 trải qua 2 đời chủ mới trong vòng 2 tháng gần đây, giá nhà thổi từ 4 tỷ đồng lên 5,5 tỷ đồng và gần nhất là 6,5 tỷ đồng. Hay tại khu tái định cư Nam Trung Yên (Cầu Giấy, Hà Nội), giá bán căn hộ năm 2022 dao động 35 - 37 triệu đồng/m2, nay xuống cấp nghiêm trọng, tường bong tróc, ẩm thấp nay chào bán khoảng 60 triệu đồng/m2.

Trước nhiều diễn biến bất thường trên thị trường bất động sản, trao đổi với báo giới gần đây, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia quan ngại rằng, thị trường bất động sản không biết sẽ đi về đâu.

Hiện lãng phí về đất đai rất lớn khi Hà Nội có khoảng 1.500 dự án "đắp chiếu", TP. Hồ Chí Minh có khoảng 2.600 dự án, tương đương khoảng 1 triệu tỷ đồng đang đắp chiếu nằm đó vài chục năm. Trong khi đó, người dân vẫn chờ đợi may mắn gõ cửa, mong giá nhà sẽ giảm.

Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản hiện là khu vực đầu cơ, méo mó, đầy biến tướng và không phải thị trường cho những người muốn mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực mà dành cho ba "tay chơi" lớn trên thị trường.

Nhiều lần vị chuyên gia này phải lên tiếng khuyến cáo các tỉnh, thành muốn phát triển công nghiệp, dịch vụ thì không thể để giá bất động sản cao bất thường, bởi nhà đầu tư không dám đến các tỉnh đầu tư, kể cả nhà đầu tư nước ngoài.