Hội nghị nhà chung cư Him Lam - Phú Đông (thị xã Vũ An, tỉnh Bình Dương).

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, dự thảo thông tư về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (NCC) của Bộ Xây dựng (BXD) đang lấy ý kiến có nhiều điểm mới, tích cực nhằm chấn chỉnh các hoạt động trong quản lý, sử dụng NCC, hạn chế xảy ra tranh chấp trong sử dụng chung cư – vốn là “cuộc chiến” dai dẳng trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điểm cơ quan soạn thảo cần phải xem xét, tiếp tục chỉnh sửa cho phù hợp.

Tăng số lượng thành viên chủ tài khoản quỹ bảo trì

Dự thảo thông tư đưa ra yêu cầu chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì của NCC sẽ có từ 3 – 5 thành viên đứng đồng chủ tài khoản (gồm đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư (HNNCC) quyết định). Hay như quy định giảm tỷ lệ các chủ căn hộ tham gia HNNCC từ 75% lần đầu như hiện nay xuống còn 50%...

Bình luận về những đề xuất mới trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư dầu khí Toàn Cầu cho rằng, để bảo đảm số tiền 2% phí bảo trì được sử dụng hiệu quả, tránh thất thoát, chi tiêu không đúng mục đích, thì việc đề xuất bổ sung thêm thành viên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì là cần thiết. Qua đó, nhằm mục đích tăng cường vai trò, trách nhiệm của các chủ sở hữu NCC, góp phần hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì. Bởi thực tế hiện nay, đã có tình trạng các thành viên ban quản trị (BQT) thông đồng với nhau chiếm dụng quỹ bảo trì.

“Thông tư này đã quy định rõ về việc thành lập BQT thông qua HNNCC, vậy có dẫn đến chồng chéo trong việc áp dụng pháp luật đối với việc thành lập BQT? Vì việc thành lập HĐQT của CTCP và HTX lại được quy định tại Luật Doanh nghiệp 2014. Quy định của Luật Doanh nghiệp liệu có thể điều chỉnh nội dung thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở? Do đó, cơ quan soạn thảo nên xem xét, chỉnh sửa quy định này để tránh sự chồng chéo và khó áp dụng khi triển khai trên thực tế” – Ông Nguyễn Quang Huy – Phó Tổng giám đốc Công ty PMC.

Liên quan đến quy định giảm tỷ lệ các chủ căn hộ tham gia HNNCC từ 75% lần đầu như hiện nay xuống còn 50%, ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, BXD lý giải, BXD nhận được nhiều phản ánh từ địa phương, các dự án về thực tế rất ít cư dân tham gia đi họp HNNCC.

Trong số này, có những người mua nhà nhưng không ở đó mà cho thuê hoặc bỏ không, có những người vì bận không đi họp được hoặc các lý do khách quan, chủ quan khác.

Do đó, thực tế ở nhiều dự án không thể tổ chức thành công được HNNCC lần đầu. Trường hợp không tổ chức được HNNCC lần đầu thì không thành lập được BQT, để chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì phần sở hữu chung 2%. “Do vậy, có nhiều ý kiến cho rằng cần xem xét lại tỷ lệ này. Nội dung đề xuất này của BXD dựa trên kiến nghị từ thực tế, bộ sẽ tiếp thu các ý kiến góp ý, phản biện, tổng hợp lại để có những đánh giá cụ thể” – ông Ninh cho biết.

Còn nhiều điểm tranh cãi

Nhiều chuyên gia cho rằng, dự thảo thông tư có nhiều điểm mới, tích cực, nhằm khắc phục các bất cập của Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng NCC ban hành năm 2016. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điểm cơ quan soạn thảo cần phải xem xét, chỉnh sửa cho phù hợp.

Chẳng hạn như quy định về BQT NCC. Dự thảo thông tư quy định BQT NCC là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị (HĐQT) của hợp tác xã (HTX) hoặc công ty cổ phần (CTCP). Ông Nguyễn Quang Huy – Phó Tổng giám đốc Công ty PMC cho rằng, nếu quy định này được đưa vào thực tế không những sẽ không giải quyết được những bất cập trong hoạt động của BQT hiện nay mà còn gây nhầm lẫn và khó áp dụng.

Ông Huy phân tích cụ thể, qua nhiều giai đoạn hình thành, sửa đổi và hoàn thiện quy định pháp luật về quy chế quản lý, sử dụng NCC, mỗi văn bản pháp luật lại có các quy định khác nhau về cách thức tổ chức và hoạt động của BQT. Cụ thể, Quyết định 08/2008/QĐ-BXD quy định: “BQT NCC hoạt động theo nguyên tắc tập thể”, nhưng đến Thông tư 02/2016/TT-BXD, mô hình BQT được quy định “là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu”. Tới dự thảo thông tư đang được lấy ý kiến lại quy định “BQT NCC là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình HĐQT của HTX hoặc của CTCP”.

Như vậy, ban đầu BQT được xem như một tổ chức dân chủ cơ sở và hoạt động theo nguyên tắc tập thể. Sau khi Thông tư 02/2016/TT-BXD có hiệu lực và sắp tới nếu quy định trong dự thảo thông tư được áp dụng thì BQT lại được coi như một tổ chức chuyên môn, được tổ chức theo mô hình HĐQT của CTCP hoặc HTX. “Với các quy định mới này thì chúng ta sẽ phải hiểu BQT là một tổ chức dân chủ cơ sở hay là một tổ chức chuyên môn. Tôi cho rằng, về bản chất, BQT là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn. Do đó, cần phải định nghĩa, BQT là một tổ chức dân chủ cơ sở thay mặt cư dân để lựa chọn, giám sát công ty quản lý, thay vì BQT là một tổ chức chuyên môn. Bởi, nếu là một tổ chức chuyên môn, BQT phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành NCC để thực hiện đầy đủ quyền hạn, trách nhiệm và hoàn thành nhiệm vụ của mình… Việc văn bản pháp luật đang có những sự lẫn lộn như vậy sẽ dẫn đến các quy định về quyền hạn, trách nhiệm của BQT khó có thể thực thi” – ông Huy nêu quan điểm.

Đặc biệt, theo ông Huy, không thể quy định BQT được thành lập và hoạt động theo mô hình HĐQT của CTCP hay HTX. “Thông tư này đã quy định rõ về việc thành lập BQT thông qua HNNCC, vậy có dẫn đến chồng chéo trong việc áp dụng pháp luật đối với việc thành lập BQT? Vì việc thành lập HĐQT của CTCP và HTX lại được quy định tại Luật Doanh nghiệp 2014. Quy định của Luật Doanh nghiệp liệu có thể điều chỉnh nội dung thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở? Do đó, cơ quan soạn thảo nên xem xét, chỉnh sửa quy định này để tránh sự chồng chéo và khó áp dụng khi triển khai trên thực tế” – ông Huy nhấn mạnh./.

Diệu Thiện