Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục duy trì xu hướng tăng dần qua các quý. Ảnh tư liệu

Lệch pha cung - cầu tiếp diễn

Trong những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận sự phục hồi nhưng có sự phân hóa giữa các phân khúc trong thị trường. Tại báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn đầu về tỷ trọng giao dịch. Phân khúc căn hộ ghi nhận 3.700 giao dịch thành công, chiếm gần 60% tổng lượng giao dịch toàn thị trường, mặc dù, các dự án mới mở bán hầu hết đều có mức giá thuộc phân khúc cao cấp​. Giá thuê, mua nhà không ngừng tăng thúc đẩy nhu cầu mua nhà của người dân, đặc biệt là ở người trẻ đã có một phần tích lũy khi chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách ưu đãi. Đồng thời, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, giá bất động sản ghi nhận nhiều dấu hiệu tăng trưởng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung cư tăng 16%. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục duy trì xu hướng tăng dần qua các quý, với mức tăng khoảng 8 điểm phần trăm so với quý trước và 48% so với quý I/2019. Tính đến quý I/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp.

Còn CBRE cho biết, giá trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong 3 tháng đầu năm nay và đang dần tiệm cận mức giá tại TP. Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới ở phân khúc cao cấp, từ 60 - 120 triệu đồng/m2 đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá trung bình căn hộ mới ở Thủ đô đã tăng 5% theo quý, thu hẹp đáng kể mức chênh lệch với thị trường TP. Hồ Chí Minh. Khoảng cách này giờ chỉ còn 10%, trong khi hai năm trước, giá sơ cấp TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội 35%. Đặc biệt, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội trong quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17%. Giá chung cư cũ đã đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Đà tăng này diễn ra ở hầu hết các quận ở Hà Nội, nhất là khu vực phía tây.

Lý giải nguyên nhân giá chung cư Hà Nội tăng mạnh thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com, cho rằng nguyên nhân chính là do lệch pha cung - cầu. Ông Quốc Anh cho biết, hiện tại, nguồn cung chung cư ở Hà Nội rất khan hiếm, những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thực lên đến 70.000 - 80.000 căn. Ngoài ra, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội luôn ở mức cao những năm gần đây.

Đáng chú ý, sức cầu không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, mà còn đến từ khu vực phía Nam. Trong đó, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm đến từ TP. Hồ Chí Minh tăng 7,5 lần từ quý I/2021 đến thời điểm hiện tại.

Cảnh báo nguy cơ “bong bóng”

Theo các chuyên gia, không thể phủ nhận, việc tăng giá có xuất phát từ cán cân cung - cầu thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, mới cho thấy có dấu hiệu hồi phục, thu nhập việc làm của người dân chưa thực sự ổn định trở lại mà giá lại tăng mạnh là bất thường. Mức giá tăng nóng trong thời gian ngắn, không có cơ sở, được nhận định có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ các nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá, thổi giá, nhằm trục lợi.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, đang có những cơn sốt nhỏ ở phân khúc căn hộ. Theo bà Hằng, nguồn cung chung cư tiếp tục khan hiếm. Trong quý I vừa qua, nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường đạt 12.928 căn, tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm. Trong khi nguồn cung căn hộ giữ ở mức thấp trong suốt một thời gian dài thì ở phía nguồn cầu, bên cạnh nhu cầu mua nhà của người dân bị dồn nén trong suốt một thời gian dài, thị trường còn đón nhận một lượng cầu mới từ phía các nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, cho rằng trong những tháng đầu năm thị trường ghi nhận hiện tượng giá căn hộ chung cư, đất nền, thổ cư tăng chóng mặt, cục bộ ở một số khu vực. Ông Đính cho rằng không thể phủ nhận việc tăng giá có xuất phát từ thực tế thị trường.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn mà mới có dấu hiệu hồi phục, thu nhập của người dân chưa thực sự ổn định trở lại mà giá bất động sản tăng mạnh là hiện tượng bất thường, có dấu hiệu của "bong bóng".

“Mức giá tăng nóng trong thời gian ngắn không có cơ sở để nhận định là dấu hiệu tốt, mà chúng đã tác động, tạo ra những thông tin nhiễu loạn từ những nhóm đầu cơ đẩy giá, thổi giá, nhằm trục lợi. Do đó, các khách hàng mua và nhà đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo, tuyệt đối không lao theo các cơn sốt, phong trào đám đông” - ông Đính lưu ý.

Còn TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng phân khúc nhà ở chung cư đang có dấu hiệu "bong bóng". Nếu để giá phân khúc này “tiếp tục vọt về phía trước” thì rất có khả năng “vỡ bong bóng" vào cuối năm nay, làm cho toàn bộ thị trường rơi vào tình trạng bi quan hơn. Vị chuyên gia cho rằng dứt khoát phải có biện pháp để hỗ trợ cho thị trường đi lên một cách từ từ và bền vững.