Quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ làm mất cơ hội đầu tư, gây rủi ro cho doanh nghiệp.

Điều này không chỉ khiến các doanh nghiệp địa ốc phải chịu “thiệt đơn, thiệt kép”, mà còn ảnh hưởng đến nguồn cung sản phẩm bất động sản phục vụ cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Rất khó đạt được đồng thuận 100% từ người dân

Để có thể bắt đầu triển khai một dự án, khâu đầu tiên mà các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) phải làm là thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB) để tạo lập quỹ đất sạch. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, DN, đây luôn là “bài toán” khó của các DN địa ốc, mà nguyên nhân có phần do những vướng mắc, bất cập của Luật Đất đai 2013 liên quan đến vấn đề thu hồi đất, đền bù, GPMB…

Phân tích về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh đã chỉ ra rất nhiều ví dụ cụ thể. Chẳng hạn như quy định về thu hồi đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, bên cạnh các dự án (DA) Nhà nước thu hồi đất để tiến hành đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (NĐT) thực hiện DA, NĐT có thể sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng đất theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên thực tế cho thấy, thỏa thuận giữa chủ đầu tư (CĐT) và từng chủ sở hữu đất không phải là việc đơn giản. Trong nhiều trường hợp, CĐT đã thỏa thuận chuyển nhượng được hầu hết diện tích đất để thực hiện DA, nhưng không thể thỏa thuận được đối với một, hai chủ sở hữu còn lại khiến DA không thể triển khai.

Bên cạnh đó, theo Khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013, Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh có thẩm quyền trong việc quyết định các DA Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Căn cứ tại điểm d Khoản 4 Điều 9 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổng hợp danh mục DA cần thu hồi đất quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai để báo cáo UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh thông qua, đồng thời với quyết định mức vốn ngân sách nhà nước cấp cho việc bồi thường GPMB tại kỳ họp cuối năm của HĐND cấp tỉnh”. Như vậy, theo quy định này, các DA thuộc trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền chấp thuận của HĐND cấp tỉnh chỉ được xem xét mỗt năm một lần tại thời điểm kỳ họp cuối năm của HĐND cấp tỉnh. “Có thể thấy, trong bối cảnh nền kinh tế thay đổi từng ngày, từng tháng như hiện nay thì quy định trên dường như đang hạn chế rất nhiều đến quyết định đầu tư DA của DN. Nên chăng pháp luật đất đai cần mở rộng thẩm quyền quyết định cho Thường trực HĐND cấp tỉnh đối với các đề xuất DA Nhà nước thu hồi đất giữa hai kỳ họp” – ông Châu nói.

Hay như một bất cập khác được đại diện Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh chỉ ra, đó là bất cập trong quy định về định giá đất khi thực hiện GPMB trong trường hợp CĐT tự thỏa thuận với chủ sở hữu quyền sử dụng đất, để nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất. Cụ thể, Luật Đất đai hiện hành không quy định khung giá đất, mà để CĐT và chủ sở hữu tự thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường. Theo ông Châu, quy định này cơ bản phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự về nguyên tắc tự do hợp đồng. Tuy nhiên, đối với lĩnh vực đất đai thì chưa thực sự phù hợp, bởi để có thể tích tụ đất thực hiện dự án, CĐT phải thỏa thuận không chỉ với một vài chủ sở hữu mà trong nhiều trường hợp có thể lên đến hàng trăm chủ sở hữu quyền sử dụng đất. “Đối với những DA quy mô lớn nếu như CĐT đã thỏa thuận được với đa số chủ sở hữu, nhưng có một vài chủ sở hữu không đồng thuận và lợi dụng ưu thế là những người cuối cùng đàm phán để ép buộc CĐT phải bồi thường giá cao đến phi lý, thì CĐT gần như không có cơ chế để thực hiện trong trường hợp này” – ông Châu nhấn mạnh.

“Vì vậy, Luật Đất đai cần thiết bổ sung quy định Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp CĐT đã thỏa thuận được tỷ lệ phần trăm diện tích đất đa số để thực hiện DA nhưng chủ sở hữu sử dụng phần trăm diện tích đất thiểu số còn lại không đồng ý chuyển nhượng. Song song với đó, pháp luật về đất đai cần cân nhắc bổ sung thêm quy định về giá bồi thường trong trường hợp thu hồi trên để tránh trường hợp chủ sở hữu quyền sử dụng đất ép giá bồi thường một cách phi lý. Trong trường hợp này, Luật Đất đai có thể quy định tỷ lệ phần trăm căn cứ trên khung giá đất hoặc giá do một bên thứ ba độc lập thẩm định” – ông Châu nêu quan điểm.

Doanh nghiệp chịu “thiệt đơn, thiệt kép”

Theo đánh giá của các DN địa ốc, công tác bồi thường, GPMB là khâu “nan giải” nhất trong cả quá trình đầu tư triển khai DA. Theo đó, công tác này thường kéo dài từ 2 – 3 năm, thậm chí có thể lên đến hàng chục năm tùy theo tính chất, quy mô thu hồi đất và số lượng hộ gia đình phải di dời..., kết quả là DN phải chịu nhiều “thiệt đơn, thiệt kép”.

Ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành chia sẻ, những khó khăn trong việc GPMB hay việc GPMB bị kéo quá dài sẽ khiến DA bị đình trệ không thể triển khai theo đúng tiến độ, ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của DN. Bởi theo ông Đực, vì diễn biến của thị trường BĐS lên xuống thất thường, nên quá trình bồi thường, GPMB kéo dài sẽ làm mất cơ hội đầu tư, gây rủi ro cho DN. Ví dụ, DN tính làm DA để đón đầu xu thế đang lên của thị trường BĐS, nhưng vài năm, thậm chí cả chục năm chưa GPMB xong để triển khai DA, có khi đến lúc xong GPMB bắt tay vào triển khai DA thì thị trường lại đi xuống, như vậy làm mất cơ hội của DN.

Đặc biệt, theo ông Đực, nguồn lực tài chính mà các DN xây dựng, BĐS đổ vào mỗi DA không phải là con số nhỏ, có khi lên đến cả trăm, cả nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, phần lớn nguồn vốn tài chính đó lại là từ vay vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, khi DA bị ngưng trệ, chậm triển khai do những vướng mắc trong khâu GPMB, sẽ khiến DN phải chịu rất nhiều tổn thất do lãi vay ngân hàng hàng ngày “lãi mẹ đẻ lãi con”, làm tăng chi phí đầu tư… Khi DN chịu nhiều tổn thất, suất đầu tư tăng, những chi phí tổn thất đó nhiều DN đã hạch toán vào hết giá bán nhà, điều này khiến người mua nhà là người phải chịu thiệt.

Trước thực tế đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần sớm nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai 2013 để khắc phục những vướng mắc, bất cập như đã chia sẻ ở trên cho phù hợp với tình hình thực tế. Đặc biệt, cần xem xét bổ sung quy định đối với các DA đã bồi thường, giải phóng mặt bằng từ 80% diện tích trở lên, thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích đất DA còn lại để DN có điều kiện thực hiện bồi thường thỏa đáng, phù hợp giá thị trường và đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Đồng thời, cần xây dựng cơ chế để phát huy vai trò của các trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện việc bồi thường, GPMB theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá công khai quỹ đất, để lựa chọn NĐT, tạo môi trường kinh doanh minh bạch. Chênh lệch địa tô từ việc chuyển công năng và mục đích sử dụng đất sau khi đấu giá, đấu thầu, thuộc về ngân sách nhà nước phục vụ lợi ích công cộng. “Phát huy tốt vai trò của các trung tâm phát triển quỹ đất vừa có lợi cho người dân có đất, vừa có lợi cho Nhà nước, vừa tạo môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng cho DN, vừa hạn chế tối đa khiếu kiện đông người…” – ông Châu nhấn mạnh.

Diệu Thiện