Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) quý IV/2022 cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Tính chung cả năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).
Cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý IV/2022 chỉ đạt khoảng hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Thống kê sơ bộ tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, giá bất động sản hiện nay khó xuống bởi áp lực đầu vào cũng rất cao. Chi phí đầu vào lớn như lãi suất, nguyên vật liệu, giá đất cũng tăng… Giá bất động sản vẫn tăng, tăng theo lạm phát và giá trị đầu tư, bởi hiện nay Chính phủ đang đầu tư vào hệ thống hạ tầng và khi hạ tầng phát triển đến đâu thì giá trị đất đai sẽ tăng theo đến đó.
 |
| Giá bất động sản hiện nay khó xuống bởi áp lực đầu vào cũng rất cao. |
Trong khi đó, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills đánh giá, trong năm 2022, khi nhiều phân khúc bất động sản đã hồi phục trở lại sau giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 thì phân khúc nhà ở vẫn trong tình trạng ảm đạm. Bất động sản văn phòng tăng trưởng, mặt bằng bán lẻ tăng trưởng, khách sạn hồi phục, bất động sản khu công nghiệp triển khai tốt,… bài toán còn lại chỉ nằm ở bất động sản nhà ở.
Theo bà Minh, thị trường vốn dành cho phân khúc nhà ở đang bị siết chặt. Nhà đầu tư cá nhân, khi nghe đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản là đã cảm thấy e ngại. Điều này đã ngăn cản dòng vốn rất mạnh chảy vào thị trường bất động sản - loại ngành nghề kinh doanh luôn cần có nguồn vốn khổng lồ để triển khai dự án trong dài hạn.
Đại diện Savills cho biết thêm, khi nhà đầu tư phát triển thị trường nhà ở, chi phí đất đấu giá từ Hà Nội cho tới TP. Hồ Chí Minh đều bị đẩy lên cao; chi phí xây dựng tăng; nguyên vật liệu gia tăng; chi phí vốn gia tăng do quá trình giải quyết pháp lý của các dự án bất động sản bị kéo dài, từ bước được chấp nhận chủ trương đầu tư cho đến khi có được giấy phép xây dựng có thể mất từ 2 đến 3 năm. Trong 3 năm này, chủ đầu tư chỉ chi ra mà không có nguồn thu, do đó kéo giá thành của căn hộ và nhà ở liền kề gia tăng. Nhà đầu tư chỉ còn một kênh duy nhất để bù đắp là tăng giá bán.
“Chúng ta có thể thấy rất nhiều dự án mặc dù tốc độ bán rất chậm nhưng không hề có dấu hiệu giảm giá. Bởi vì các dự án nhà ở một khi đã bán là bán hết, chủ đầu tư không còn gì. Do đó, nếu không thể bán được, nhà đầu tư sẵn sàng ôm hàng chờ đến khi thị trường hồi phục chứ nhất định không giảm giá” - bà Minh chia sẻ.
Tại khu vực phía Nam, trong 3 tháng cuối năm 2022, phân khúc căn hộ TP. Hồ Chí Minh tiếp tục chứng kiến giá bán sơ cấp đạt mức trung bình 3.400 USD/m2 (tương đương 80 triệu đồng/m2), tăng 21% so với quý trước đó. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, nguyên nhân tăng giá bất động sản bởi nguồn cung trên thị trường hạn chế trong khi nhu cầu lớn. Sự khan hiếm được dự báo vẫn tiếp diễn trong năm nay. Trong năm 2023, nguồn cung dự kiến cũng sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn, thậm chí giảm so với 2022 do các dự án hiện tại được cấp phép bán không nhiều.
Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá 2023 là năm "quyết định sống còn" đối với các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án. Nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; phải cắt giảm nhân lực...
| Lợi nhuận giảm và áp lực dòng tiền Báo cáo kết quả kinh doanh quý IV và cả năm 2022 của các doanh nghiệp địa ốc cho thấy, phần lớn doanh nghiệp đều ghi nhận kết quả kinh doanh sa sút, thậm chí lỗ nặng. Khó khăn trong thời gian tới vẫn là dòng tiền. Tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay là nhiều doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho lớn, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn có xu hướng tăng mạnh. Đáng lo ngại là hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu tăng mạnh, chỉ xét riêng lượng hàng tồn kho của 10 doanh nghiệp địa ốc lớn nhất niêm yết trên sàn chứng khoán, tổng giá trị đã lên tới 270.000 tỷ đồng. |
Theo các chuyên gia, để giải quyết những khó khăn hiện tại, trước hết các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại, rà soát lại các dự án, các khoản nợ. Với những chủ đầu tư có cùng lúc nhiều dự án cần phải bán bớt dự án cho các nhà đầu tư có tiềm lực khác. Còn các dự án đã có pháp lý đủ điều kiện bán hàng, chủ đầu tư phải hạ giá. Bản thân chủ đầu tư các dự án bất động sản cũng phải cân chỉnh lại, điều chỉnh dự án cho phù hợp, chuyển hướng sang sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
Theo ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Việt Nam, hiện nay thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đầu tư dự án dàn trải. Vốn vay của dự án này dùng cho dự án khác. Khi thị trường phát triển tốt không sao, nhưng đến thời điểm thị trường xấu như bây giờ sẽ bị tắc. Đến thời điểm này, nhiều dự án bất động sản chưa chịu hạ về giá trị thực. Có dự án liền kề quận ngoại thành giá bán đã giảm nhẹ, tuy nhiên mức giảm này cũng chưa thực sự hấp dẫn.
