Đến nay, cả nước đã thực hiện được 248 dự án NƠXH, với hơn 5,1 triệu m2 sàn xây dựng, đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015 - 2020 và đã có khoảng 100.000 hộ tạo lập được NƠXH. Như vậy, so với nguồn cầu, thì nguồn cung khá hạn chế.

Chính sách chưa phát huy tác dụng

Thời gian qua, chính sách phát triển NƠXH đã được hoàn thiện tương đối toàn diện trong Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Tuy nhiên, do vướng mắc về vốn nên số dự án hoàn thành chưa nhiều dẫn đến nguồn cung hạn chế trong khi nguồn cầu mỗi ngày một tăng cao.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, phát biểu tại diễn đàn tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Ảnh: T.L

Để tháo gỡ trong phát triển NƠXH, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành hàng loạt các quyết định, chỉ thị về đẩy mạnh phát triển NƠXH; cấp bù chênh lệch lãi suất thực hiện chính sách cho vay NƠXH; hỗ trợ lãi suất NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) và tại các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ định…

Ngày 1/4/2019, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ban hành Quyết định 355/QĐ-TTg quy định lãi suất vay ưu đãi NƠXH tại NHCSXH là 4,8%/năm. Gần đây nhất ngày 6/1/2020, NHNN đã có Quyết định 2734/QĐ-NHNN quy định lãi suất vay ưu đãi NƠXH tại 4 ngân hàng thương mại Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank và lãi suất gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng là 5%/năm, áp dụng trong năm 2020.

Tuy nhiên, do gần như chưa bố trí được nguồn vốn mồi từ ngân sách nhà nước (NSNN) trong giai đoạn 2016 - 2020, nên các chỉ thị, quyết định của Thủ tướng về thực hiện chính sách NƠXH chưa phát huy được hiệu quả trong thực tế, dẫn đến chủ đầu tư và phần lớn đối tượng NƠXH chưa thể tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi tín dụng NƠXH.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, Khoản 3 Điều 13 Luật Nhà ở, quy định: “Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về NƠXH”, nhưng trên thực tế, vẫn có những quy định hoặc ý kiến chưa thống nhất, hoặc trái chiều của một số cơ quan nhà nước về chính sách NƠXH.

Cụ thể, Nghị quyết số 1023/NQ-UBTVQH13 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 - 2020, nhưng chưa có “danh mục chi thực hiện chính sách NƠXH”, nên Chính phủ không có nguồn vốn ngân sách để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH.

Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, quy định “Trong giai đoạn 2015 - 2020, NHCSXH chưa thực hiện cho vay đối với các đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 15 của Nghị định này”, thực chất đã trái với Khoản (1.c) Điều 58 Luật Nhà ở đã quy định chủ đầu tư dự án NƠXH “được vay vốn ưu đãi từ NHCSXH”.

Các bộ, ngành cũng đã có nhiều đóng góp cho chính sách phát triển NƠXH, tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều ý kiến khác nhau. Bởi vậy, đại diện HoREA cho rằng, trước hết, cần phải thống nhất nhận thức trong chính các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi hoạch định chính sách, cả về vị trí, tầm quan trọng của chính sách NƠXH, để thống nhất triển khai thực hiện.

Nguồn vốn “điểm nghẽn” lớn nhất cần tháo gỡ

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nguồn vốn mồi từ NSNN giữ vai trò rất quan trọng. Qua thực tế triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng nhận định, với 1 đồng từ NSNN cấp bù lãi suất, thì ngân hàng thương mại huy động thêm được 33 đồng từ nguồn vốn xã hội (gấp 33 lần) nên rất hiệu quả.

Để NƠXH phát triển phục vụ nhu cầu của người dân, "điểm nghẽn" lớn nhất cần tháo gỡ là vốn. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Trên thực tế, hiện nay, NHCSXH và một số ngân hàng thương mại khác có cho vay dự án NƠXH, nhưng chủ đầu tư và người mua NƠXH đều phải vay với lãi suất thương mại, từ 9 - 10%/năm, nên người mua nhà gặp khó khăn trong việc trả nợ, trả lãi vay.

Cụ thể, văn bản số 1248/BXD-QLN ngày 28/5/2018 của Bộ Xây dựng về việc bổ sung vốn tín dụng cho lĩnh vực NƠXH đã nhận định, nguyên nhân chính dẫn đến "việc phát triển NƠXH vẫn tiến triển rất chậm, nhiều khó khăn, ách tắc" là do thứ nhất, nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách NƠXH đến nay vẫn chưa được bố trí; thứ hai, không có nguồn vốn để tiếp tục cho vay sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo quy định tại Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ đã giải ngân hết vào cuối tháng 12/2016.

Báo cáo của các địa phương cho thấy, hiện nay có 206 dự án NƠXH với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng hơn 8,4 triệu m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công… Trong các nguyên nhân trên, việc không bố trí được vốn ngân sách để thực hiện chính sách hỗ trợ NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH là nguyên nhân chủ yếu.

Để tháo gỡ khó khăn này, ngày 26/4/2017, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã có Văn bản số 102/UBTVQH14-TCNS gửi Chính phủ về phương án phân bổ chi tiết kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 - 2020 đối với phần vốn còn lại, đồng ý bổ sung 2.000 tỷ đồng cho NHCSXH, trong đó dành một phần khoảng 1.260 tỷ đồng để thực hiện chính sách NƠXH. Nhưng do nguồn vốn này quá nhỏ nên trên thực tế, đa số các đối tượng thụ hưởng NƠXH chưa được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.

Tháng 10/2019, NHCSXH phân bổ cho TP. Hồ Chí Minh 10 tỷ đồng tín dụng ưu đãi NƠXH. Nguồn vốn phân bổ này quá ít, nếu NƠXH có giá bán khoảng 1 tỷ đồng/căn, mỗi cá nhân được vay 70% giá trị hợp đồng mua nhà, với mức vay 700 triệu đồng, thì với nguồn vốn 10 tỷ đồng, chỉ có 14 hộ gia đình được vay mà thôi.

Vì vậy, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, với vai trò chủ đạo, Nhà nước cần có các “chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện”, đặc biệt là “chính sách tín dụng ưu đãi dài hạn”, để thực hiện các dự án nhà ở giá thấp, NƠXH cho người có thu nhập thấp, kể cả cho người có thu nhập trung bình./.

Văn Tuấn