>> Phát triển loại hình condotel: Nên gắn liền chính sách đất đai với chính sách thuế

Đó là những lo lắng được Luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông, đặt ra tại tọa đàm tháo gỡ khó khăn cho thị trường condotel, vừa diễn ra tại Hà Nội.

Cần sớm có khung pháp lý rõ ràng

Nêu quan điểm tại tọa đàm, Luật sư Nguyễn Danh Huế cho rằng, hiện chưa có số liệu về phát triển loại hình condotel, trong khi doanh nghiệp cần dữ liệu để quyết định đầu tư, địa phương cần dữ liệu để quyết định cấp phép cho các dự án này. “Như vậy, với riêng thị trường condotel, hiện nay chúng ta đang chạy theo cái ngọn chứ chưa phải cái gốc của vấn đề” – ông Huế nhấn mạnh.

Toàn cảnh tọa đàm tháo gỡ khó khăn cho thị trường condotel. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Ông Huế cho biết, Công ty Luật Hừng Đông đang tiếp nhận giải quyết 20 vụ việc liên quan đến các dự án condotel. Hầu hết các vụ việc đều liên quan đến vấn đề cam kết lợi nhuận và tranh chấp pháp lý. Với những mập mờ về pháp lý, mập mờ về quản lý khai thác như hiện nay, ông Huế cho rằng, thứ nhất nhà đầu tư thứ cấp thua thiệt; thứ hai là Nhà nước thua thiệt và chỉ có chủ đầu tư hưởng lợi.

“Như vậy, phát triển loại hình BĐS này khó có thể bền vững trong dài hạn. Nếu cơ quan quản lý nhà nước không sớm cho ra được khung pháp lý rõ ràng, thì tôi dự báo trong 5 năm tới, thị trường condotel sẽ rất khó khăn, thậm chí dẫn đến vỡ trận” – ông Huế nhấn mạnh.

Bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho biết, bộ này vừa ban hành văn bản (703/BTNMT-TCQLĐĐ) hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng.

Cụ thể, tại văn bản này, Bộ TN&MT đề nghị sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định. Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp.

Tuy nhiên, có trường hợp một số địa phương đã đưa vào văn bản phương thức đất ở không hình thành đơn vị ở, điều này vượt quá khuôn khổ của pháp luật. “Nếu đã là đất ở thì quy hoạch sử dụng phải là đất ở, được duyệt quy hoạch thì phải có quy mô dân số, các điều kiện nhu cầu cho đất ở... Đất ở không hình thành đơn vị ở là không thực tế. Khái niệm này dễ dẫn đến sự mù mờ thông tin giữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng. Do đó, việc minh bạch thông tin đầu vào sẽ giúp các nhà đầu tư, khách hàng tiếp cận tốt hơn khi đầu tư thị trường này” – bà Thịnh nói.

Phát triển condotel cần tư duy bằng kinh tế chia sẻ

Nêu quan điểm tại tọa đàm, GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng: Condotel, bản chất là condominium và hotel, tức là nó sẽ có phần dùng làm hotel, có phần làm chung cư. Chúng ta không nên quá bận tâm đến tên gọi là condotel hay căn hộ du lịch mà cần xem xét đến bản chất của BĐS du lịch, cũng như shophouse hay officetel... Đó là loại BĐS đa công năng, đa mục đích.

“Chẳng hạn như một tòa nhà của BIM Group tại Hà Nội, phía dưới là cửa hàng kinh doanh, giữa là chung cư, một số tầng trên là khách sạn; thậm chí tầng áp mái phía trên cùng là cho ngài Đại sứ Canada thuê làm nhà ở, có công ty quản lý cụ thể” – ông Võ dẫn chứng.

“Tuy nhiên, chúng ta vẫn cứ loay hoay với cái tên mà chưa đưa condotel vào hệ thống pháp luật. Về vấn đề này tôi cho rằng không cần thiết, bởi nếu sau này, thực tế phát triển có thêm những tên gọi khác thì không thể lại đưa tên gọi vào luật cho phù hợp được” - ông Võ nói.

Để giải quyết vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, điểm quan trọng nhất là việc sử dụng đất và công năng của một công trình xây dựng được quy định trong Luật Đất đai vẫn chưa rõ. Mới đây, văn bản 703 của Bộ TN&MT đã chỉ ra việc theo Luật Du lịch thì condotel là căn hộ du lịch và nó là để kinh doanh, mà để kinh doanh thì chế độ sử dụng đất là theo đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Một vấn đề nữa cần giải quyết đó là, sự linh hoạt trong quản lý, nhưng khung pháp lý hiện nay còn quá chật, không đáp ứng cho việc phát triển và đa dạng các mô hình, loại hình mới, do đó luật cần phải sửa đổi sao cho linh hoạt.

Văn 703 của Bộ TN&MT đã hệ thống lại các quy định hiện hành liên quan của pháp luật. Tuy nhiên, có một số điều cần hướng dẫn tiếp nữa, cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng chứ không cấp chứng nhận cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp chủ đầu tư bán cả quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ xử lý ra sao? Điều này cần có hướng dẫn tiếp, khi pháp luật hiện hành chưa đủ để áp vào những trường hợp này.

Một điểm nghẽn nữa mà ông Võ nêu ra đó là, cần nới rộng chiếc áo pháp luật để chứa được sự phát triển của du lịch. Mục tiêu của luật pháp là để ổn định chính trị và phát triển du lịch thành kinh tế mũi nhọn chứ không phải để quản lý chặt./.

Văn Tuấn