Dịch bệnh, vấn đề pháp lý khiến nguồn cung sụt giảm

Từ cuối năm 2019, đà suy giảm của thị trường bất động sản (BĐS) đã thể hiện rõ. Nhiều người cho rằng, "bong bóng" bắt đầu xì hơi hoặc một chu kỳ trầm lắng đóng băng mới của thị trường BĐS sẽ lặp lại như giai đoạn 2011 – 2012. Thị trường năm 2020 nguồn cung mới giảm, sức mua bị ảnh hưởng từ suy giảm kinh tế, thị trường thứ cấp kém sôi động, nhưng giá vẫn tăng. Các chuyên gia cho rằng, đây là một nghịch lý.

Giá nhà chung cư các đô thị lớn tăng kịch trần. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Dữ liệu nghiên cứu của Công ty TNHH CBRE Việt Nam (CBRE Việt Nam) cho thấy, sau đợt Covid-19 lần hai, giá nhà ở bắt đầu ghi nhận đà tăng giảm ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp nhà chung cư tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình 10 - 15% so với đầu năm 2020, sức tiêu thụ đạt gần 80%. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà chung cư trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ, mức giảm dao động trung bình 2 - 3% so với quý trước và giao dịch diễn ra trầm lắng.

Thị trường suy giảm, mức hấp thụ vẫn cao - nhận định về vấn đề này, bà Đặng Phương Hằng - Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS có dấu hiệu suy giảm sức mua nhưng giá BĐS sơ cấp không giảm, người có tiền vẫn mua, còn người không có tiền vẫn đứng nhìn, cho nên giá bán vẫn cao. Mặc dù suy giảm về sức mua so với giai đoạn 2016 – 2018, nhưng tỷ lệ về sức mua từ đầu 2020 đến nay cũng luôn ở mức 60 – 70% nguồn cung mới mỗi quý.

“Một trong những lý do được lý giải cho thị trường suy giảm nguồn cung mới là do vấn đề phê duyệt pháp lý của dự án. Hệ thống quy trình phê duyệt pháp lý dự án bị trục trặc, nhưng một vài dự án của chủ đầu tư mạnh vẫn giới thiệu vẫn ra hàng” – bà Hằng nhấn mạnh thêm.

Cũng theo đại diện CBRE Việt Nam, với tình hình dịch bệnh bùng phát trở lại tại Việt Nam trong tháng 8 vừa qua, tính chung trong quý III chỉ có 4 dự án được chào bán một phần, với 3.964 căn (tăng 141% so với quý trước và giảm 70% so với cùng kỳ năm trước). Trong đó, có 3.552 căn hộ được tiêu thụ, tăng 125% so với quý trước và giảm 73% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới trong quý 3 đạt khoảng 72%, con số này trong năm 2019 đạt trung bình trên 85%. Mức giá cao và tình hình dịch bệnh bùng phát lần hai đã làm giảm lượng quan tâm của người mua giai đoạn này.

Giá chung cư các đô thị lớn tăng kịch trần

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mức tăng giá BĐS trong quý 3/2020 tại TP. Hồ Chí Minh tăng từ 15 - 20% so với quý trước, tại Hà Nội cũng tăng 3 - 5%.

Cụ thể, tại Hà Nội giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp giá tiếp tục gần như đi ngang, trong khi đó phân khúc bình dân tăng khoảng 3 - 5% so với quý trước; mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán. Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp. Giá đất nền ở Hà Nội do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nên cũng tăng mạnh.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ trong quý III/2020 còn tăng mạnh hơn, từ 15 - 20% so với quý II/2020 nên đã tạo nên cơn sốt nhỏ trên thị trường do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao. Cũng do khan hiếm nguồn hàng, nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền nên tại các huyện ven đô có sự tăng giá mạnh như Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi..., với mức dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2, tăng từ 10 - 15% so với quý trước.

Ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký VARS cho rằng, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn ở Hà Nội đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp.

Thậm chí, có nơi giá được đẩy lên cao nhanh chóng mặt, mấy năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn đồng/m2 thì nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2.

“Hiện đang xuất hiện nghịch lý giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2. Nhiều dự án ở TP. Hồ Chí Minh đẩy giá lên cao đã thiết lập mặt bằng giá mới” – ông Đính nhấn mạnh./.

Văn Tuấn