Nhu cầu nhà ở thúc đẩy doanh số bán hàng

Theo báo cáo mới nhất cập nhật về ngành bất động sản (BĐS) nhà ở của Công ty CP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nhu cầu nhà ở mạnh mẽ đang tạo đà cho doanh số bán hàng và dòng tiền thu hút trong ngành BĐS. Cụ thể, theo các chuyên gia từ VIS Rating, giao dịch BĐS trên toàn quốc trong quý II/2024 đã ghi nhận mức cao nhất kể từ quý IV/2022, đồng thời giá BĐS tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng liên tục tăng.

Trong 12 - 18 tháng tới, các chuyên gia dự báo, tâm lý người mua sẽ tiếp tục lạc quan nhờ vào môi trường lãi suất thấp, điều này dự kiến sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới ra mắt tại hai thành phố lớn này.

Đồng thời, việc rút ngắn quy trình phê duyệt pháp lý sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Minh chứng cho thấy, trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở mới chủ yếu tăng ở các thành phố lớn phía Bắc, như Hà Nội và Hải Phòng. Khi quy trình phê duyệt cho các dự án diễn ra nhanh chóng hơn, nhiều sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp dự kiến sẽ được mở bán tại TP. Hồ Chí Minh và các đô thị lớn khác trong thời gian tới.

Mặc dù các quy định mới sẽ hạn chế các chủ đầu tư có đòn bẩy cao trong việc phát triển dự án, nhưng các công ty lớn có năng lực vẫn sẽ hoàn thành các dự án lớn đúng tiến độ. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội hiện tại mới chỉ đạt khoảng 10% so với mục tiêu 428.000 căn của chính phủ cho năm 2025, cho thấy cần có thời gian đáng kể để tăng trưởng.

Diễn biến nợ và dòng tiền của chủ đầu tư

Cũng theo các chuyên gia từ VIS Rating, đòn bẩy tài chính đang có xu hướng gia tăng nhanh chóng, trong khi dòng tiền hoạt động lại chậm hơn, làm suy yếu khả năng trả nợ của các nhà phát triển BĐS, đặc biệt là những doanh nghiệp đang gặp khó khăn về pháp lý.

Đơn cử như trong nửa đầu năm 2024, tổng nợ của các nhà phát triển niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do việc phát triển dự án mới. Tỷ lệ nợ trên EBITDA của toàn ngành đã tăng lên 3,7 lần, so với 2,7 lần trong năm 2023, cho thấy áp lực nợ ngày càng gia tăng.

Tiền thu từ phát hành cổ phiếu sẽ tiếp tục tăng cho các chủ đầu tư.

Mặc dù nguồn tiền mặt đã tăng 5% và dòng tiền hoạt động có dấu hiệu hồi phục nhẹ, nhưng vẫn ở mức âm. Bên cạnh đó, hơn 2/3 các nhà phát triển niêm yết có dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, gây ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng nhận định, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các doanh nghiệp vẫn cao, duy trì ở mức 44% trong quý II/2024.

Theo đó, nhu cầu tái cấp vốn ngày càng lớn, đặc biệt đối với các công ty có lượng tiền mặt hạn chế. Khoảng 105 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025, và ước tính khoảng 50% trong số đó có nguy cơ chậm trả gốc và lãi.

Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới đã có dấu hiệu cải thiện trong năm 2024 nhờ vào sự tăng trưởng của tín dụng ngân hàng dành cho lĩnh vực BĐS và sự gia tăng trong phát hành cổ phiếu.

Mặc dù vậy, phát hành trái phiếu BĐS mới trong 8 tháng năm 2024 giảm 5% so với cùng kỳ, với dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp do yêu cầu phát hành ngày càng chặt chẽ và những thay đổi sắp tới trong Luật Chứng khoán./.